“三亞從不缺少酒店，但我總是找不到合適的。”從廣州來三亞旅游的大學(xué)生小李說。還在上學(xué)的小李利用暑期打工收入來三亞旅游，由于預(yù)算有限，小李避開了傳統(tǒng)的春季旺季，選擇在8月欣賞美麗的熱帶風(fēng)光。可是小李在預(yù)訂房間時發(fā)愁了，每晚上千元的核心景區(qū)五星級酒店住不起，幾百元的郊區(qū)星級酒店交通不便，幾十元的家庭旅館又擔(dān)心不衛(wèi)生。事實(shí)上，小李遇到的難題正是目前以酒店為主的三亞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的縮影。

    在三亞，從家庭旅館到五星級酒店，每年的房費(fèi)都會坐一次過山車。每年的春節(jié)前后是三亞傳統(tǒng)的旺季，所有的賓館酒店都人滿為患，房費(fèi)幾乎是淡季的10倍。每年的3月至10月為旅游淡季，房費(fèi)直線跳水。即便如此，三亞各個酒店的空置率依然令人擔(dān)憂。三亞酒店的開發(fā)商和經(jīng)營者們就在房費(fèi)過山車之中拿捏酒店的經(jīng)營利潤。

    雖然每年都有大量的時間空置，但國際旅游島的規(guī)劃還是打開了開發(fā)商投資酒店的想象空間。幾乎每個在海南投資酒店的開發(fā)商都相信，全國購買力最強(qiáng)的人群冬天都會來三亞度假，全年的虧損都會在旺季賺回來并最終實(shí)現(xiàn)盈利。于是，海南的新建酒店越來越高端。

    李先生是三亞一家五星級酒店的總經(jīng)理，他認(rèn)為越來越多的超豪華酒店是三亞酒店價(jià)格居高不下的重要原因。“新建的酒店動不動就號稱七星級、八星級，我作為一家五星級酒店的總經(jīng)理，有時都不好意思跟人家打招呼。實(shí)際上，哪有什么七星級、八星級的酒店標(biāo)準(zhǔn)！”

    三亞乃至陵水、萬寧等地的新建酒店都以高標(biāo)準(zhǔn)興建，導(dǎo)致成本高企。而新建酒店的投資商主要是地產(chǎn)商，地產(chǎn)商往往要求酒店也能像住宅項(xiàng)目那樣具有高收益率并且快速回籠資金，導(dǎo)致海南酒店的開房價(jià)居高不下。海南省旅游委公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，海南省共有五星級酒店56家，未來五年內(nèi)還將新增68家，五星級酒店占新增酒店總數(shù)的80%。

    星級酒店的經(jīng)營成本也越來越高。李先生表示，峰谷用電、垃圾處理費(fèi)按用水量繳納，越來越高的人力成本是近年來三亞酒店經(jīng)營成本增高的主要因素。同時，酒店經(jīng)營者還要面對投資商的業(yè)績要求，李先生覺得在三亞經(jīng)營一家酒店并不輕松，淡季房費(fèi)下調(diào)的空間也不大。

    另一方面，在三亞市區(qū)的三亞灣沿線，分布著大量家庭旅館。這些家庭旅館大多由普通住宅改造而來，淡季每天住宿價(jià)格不超過100元。來自東北的老張就經(jīng)營著這樣一家家庭旅館。老張對中國證券報(bào)記者介紹，他用每年5.3萬元的價(jià)格租下了這套被分割成5個房間的家庭旅館，每年的營業(yè)額為8萬元-9萬元。“也不指望賺多少錢，就是退休了找點(diǎn)事情做，順便享受一下海南的舒適氣候。”

    由于家庭旅館一直都沒有納入管理，在安全、衛(wèi)生、防火等方面存在諸多隱患，三亞市政府有意清理現(xiàn)存的家庭旅館。目前三亞市規(guī)定家庭旅館只能長租不能短住，違者會加以處罰。

    雖然三亞已經(jīng)成為旅游勝地，但當(dāng)?shù)刈∷扌袠I(yè)依然缺少“中間地帶”。三亞市旅游協(xié)會秘書長謝祥項(xiàng)對中國證券報(bào)記者表示，一個發(fā)展完善的度假地的住宿資源是均勻分布的，政府應(yīng)該將家庭旅館納入監(jiān)管，同時引導(dǎo)開發(fā)商投資價(jià)位適中的、有三亞特色的經(jīng)濟(jì)型酒店和客棧。謝祥項(xiàng)認(rèn)為，開發(fā)商要求酒店快速收回成本是不理性的要求，國外的星級酒店需要15年收回成本，而國內(nèi)的往往要求5年內(nèi)收回成本，這是相當(dāng)難做到的。不過謝祥項(xiàng)對三亞酒店行業(yè)的未來也表示信心：“國際旅游島的規(guī)劃為海南帶來了新活力，市場會迎來更高的參與者，市場競爭也會促使海南的酒店行業(yè)盡快完善，酒店的開發(fā)也會更趨理性。”（記者張昊）