海南如何催生常居型旅游產(chǎn)業(yè)鏈

來源：海南日報     作者：修梓馨    2013-02-28

　　海南島出島機票一票難求的局面從正月初六一直持續(xù)到元宵節(jié)后。

　　來三亞貓冬的老張夫婦很慶幸早早地就預(yù)訂到了機票。2月23日，他們帶著孫子大包小包地趕回東北，“要不是因為孫子開學(xué)，我們會在三亞一直待到‘五一’前后才回家，就像大部分老鄉(xiāng)那樣”。

　　這是老張夫婦第五年在三亞貓冬，他們喜歡這座沒有冬天的城市。4年前，他們和幾位老朋友相約在三亞買了房子，之后就堅定地加入到了冬季南飛的“候鳥”大軍中。“我們喜歡三亞的空氣、陽光，尤其是在北方很多城市出現(xiàn)霧霾天氣的情況下，這樣的感受更深！”但在喜歡之余，老張也越來越感覺到了“擠”：乘公交擠、上超市擠、路上到處是人！

　　“這座城市本來就不大，一到冬天又一下子進(jìn)來那么多人，壓力的確很大。”和一起來這里貓冬的朋友在三亞灣散步時，他和朋友們時常會聊到這個話題。但問到今年冬天的打算時，老張沒有一絲猶豫：“當(dāng)然還來！”

　　【核心提示】

　　第一次到海南觀光，第二次到海南度假，第三次到海南買房住下……從2004年起，憑借著一流生態(tài)優(yōu)勢及處置積壓房地產(chǎn)政策帶來的實惠價格，海南島開始陸續(xù)吸引大批島外購房者上島，將上世紀(jì)90年代就開始傳入國內(nèi)的旅游房地產(chǎn)概念，演繹出一個中國版的“旅游+房地產(chǎn)”。

　　不過，大批島外購房者的到來也給地方政府、本地人提出了一系列考驗：這些沖著熱帶海島優(yōu)勢而來的島外購房者，絕大部分如同候鳥一般于每年冬季成群結(jié)隊南下，在帶來不少消費的同時，又占用著本地的公共資源、公共設(shè)施，讓本地居民連連喊“擠”。而待到春暖花開他們北歸后，大批閑置的房產(chǎn)、驟降的消費市場，也讓有關(guān)部門感到棘手。

　　10年前對于旅游房地產(chǎn)懷有的美好愿望，經(jīng)過現(xiàn)實的幾番考量，不但展現(xiàn)出令業(yè)界艷羨的成績，也有當(dāng)初考慮不周帶來的遺憾———當(dāng)初的目標(biāo)單一而明確：吸引島外人上島購房，繼而成為最具忠誠度的常居型游客，并由此帶動旅游經(jīng)濟的良性發(fā)展，而不是現(xiàn)在的大批購房者候鳥般自發(fā)、集中于冬季南下貓冬。

　　而無論是政府部門還是房地產(chǎn)開發(fā)商，目前已越來越意識到旅游房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的不同———海南真正需要的，并非是“旅游+房地產(chǎn)”，而應(yīng)是經(jīng)營性的、真正的旅游房地產(chǎn)；海南要售賣的，不僅僅是一套套房產(chǎn)，更是一種生活方式。

　　“候鳥”南飛的喜憂

　　隨著越來越多的人加入到每年冬季的海南“貓冬”之旅，老張和朋友們擔(dān)憂的這些問題，已經(jīng)成為一個備受各界關(guān)注的焦點，每年的海南省兩會，都會有人大代表、政協(xié)委員就此提出相關(guān)建議。

　　來海南貓冬潮從2001年前后開始零星出現(xiàn)，在不溫不火了幾年后，從2005年開始逐步升溫。據(jù)不完全統(tǒng)計，近年，全國各地每年前來海南過冬的“候鳥老人”，數(shù)量已經(jīng)超過40萬，而且九成以上集中在三亞及其周邊。僅在三亞市區(qū)，就有100多個小區(qū)成了“候鳥老人”的集中居住地。

　　位于三亞灣的碧海藍(lán)天小區(qū)是外地老人過冬的聚集區(qū)之一，小區(qū)內(nèi)有多家老年公寓。每年10月以后，這些公寓就迎來一年中最旺的租賃期，平時僅需1500元月租的小戶型公寓，這個時候租金會翻上幾倍，春節(jié)前后更旺。

　　“我們?nèi)胰撕献饬艘惶變煞績蓮d的房子，大家住在一起有個伴，方便照應(yīng)。”去年11月，北京人陳英和老伴約了另外兩家人一起到三亞過冬，這也是他們第三年在這個小區(qū)租房。“有一家人是第一次來，剛開始還有點不情愿呢。結(jié)果到這里一看，到處都是我們這樣的‘候鳥’，氣候還那么好，特開心！”陳英說，這個小區(qū)房子的租金相對貴一些，但靠海，而且各項配套也相對齊全。小區(qū)里住的絕大部分是來過冬的老人，大家更容易溝通和相處。

　　除了像陳英這樣的租戶，有的老年公寓里住的是由旅行社組織的“老年貓冬游”游客，一住就是十天半個月甚至更長時間。公寓方面不僅為老人們準(zhǔn)備了自助餐，而且還有相應(yīng)的娛樂活動。“最近北方很多城市出現(xiàn)了霧霾天氣，這樣的過冬團很受歡迎。”當(dāng)?shù)匾患衣眯猩绲呢?fù)責(zé)人說，不少“老年貓冬游”的游客都是在子女的安排下來三亞的。

　　不過，對于不少“候鳥老人”來說，來三亞其實也是回家。從2004年開始，島外購房者開始成為海南購房大軍。“當(dāng)時三亞灣一帶的房價也就每平方米兩三千元，我們幾乎沒有猶豫就買了一套。”上海的方女士很慶幸自己當(dāng)初的選擇，現(xiàn)在，每年冬天，她都會和老伴悠閑地飛來三亞的家里過冬，令很多朋友羨慕不已。

　　“一開始看到有那么多外地人喜歡這里，在這里買房過冬，還是挺開心的，畢竟他們可以帶動本地的消費。但是現(xiàn)在卻開心不起來了，堵車、擁擠、物價上漲……”一直生活在三亞的蘇女士說，有那么多人一起擁入這個城市過冬，給當(dāng)?shù)厝说纳顜淼母嗍遣槐闵踔翢馈?ldquo;這段時期和其他時間似乎成了兩重天，無論對當(dāng)?shù)厝说纳钸€是當(dāng)?shù)叵M市場，都是很大的影響”！蘇女士覺得，生活似乎已經(jīng)失去了本該有的平衡。

　　當(dāng)?shù)卣瑯硬惠p松。大批“候鳥”在冬季集中進(jìn)入，造成了水電、交通、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施的“短路”，而到了夏季則又出現(xiàn)一些資源閑置。于是，不少專家和三亞市民開始呼吁相關(guān)部門出臺措施，應(yīng)對“候鳥”老人擠占當(dāng)?shù)厝吮静怀湓５墓苍O(shè)施的情況。

　　旅游與房地產(chǎn)的牽手

　　當(dāng)海南旅游界與房地產(chǎn)界在2004年坐到一起時，幾乎沒有人能夠想象出如今遇到的這些糾結(jié)。當(dāng)時，旅游與房地產(chǎn)牽手是一個大膽的創(chuàng)意，在全國還沒有先例可循。那一年，來自海南旅游界、地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士與專家、學(xué)者們先后舉行了3次座談會。大家交流溝通后發(fā)現(xiàn)，彼此的結(jié)合將是一件皆大歡喜的事情。

　　“我們在2000年考察西班牙、法國的濱海度假區(qū)時發(fā)現(xiàn)，不少游客是在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)度假的。”省旅游委巡視員陳耀說，在世界不少發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的旅游度假區(qū)都有這樣的情況，這些游客每年來一兩次，而且一待上就是十天半個月。“2003年非典事件之后，海南的生態(tài)環(huán)境價值被更多人認(rèn)識，這給了我們一個很好的機會。”陳耀坦言，“當(dāng)時的想法很單純，如果能吸引人們到海南購房，海南旅游就會因此而擁有一批固定的回頭客。”

　　而當(dāng)時的房地產(chǎn)商也有把房子推向島外市場的想法———與島內(nèi)市場相比，島外市場充滿了誘惑。當(dāng)時，海南正在積極處置上世紀(jì)90年代建設(shè)的積壓房地產(chǎn)，有銀行、政府給予的補貼和政策支持，房地產(chǎn)價格相當(dāng)實惠。

　　商議之后，海南旅游界與房地產(chǎn)界首次聯(lián)手打出了“到海南第一次觀光、第二次度假、第三次買房住下”的廣告語，由旅行社推出專門的購房之旅，組織游客上島看房。一旦成交，房地產(chǎn)商不但承擔(dān)游客到海南的旅游費用，旅行社和導(dǎo)游也可以得到一筆傭金。

　　互惠共贏的合作模式調(diào)動了各方積極性，旅行社開始陸續(xù)組織購房團上島。在《中國旅游報》上，那一年還破天荒地出現(xiàn)了房地產(chǎn)廣告，大幅的海南房地產(chǎn)廣告沖擊著全國旅行商的眼球。

　　“我們在上海專門開設(shè)了推介點，效果非常好。”海南一家旅行社的負(fù)責(zé)人坦言，一方面是海南一流的生態(tài)環(huán)境，讓不少到過海南的上海人非常認(rèn)同；一方面是海南大多數(shù)房地產(chǎn)的價格當(dāng)時僅1000多元/平方米的售價，對上海市民也很有吸引力。

　　這名吸引了大批上海人到海南買房的旅行社負(fù)責(zé)人，后來看中了上海齊全的生活設(shè)施以及一流的教育質(zhì)量，用賺來的錢在上海買了房。

　　上世紀(jì)90年代以產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假等超前理念進(jìn)入中國的旅游房地產(chǎn)，或許沒有想到會在10年之后以這樣的方式在海南一炮打響。2005年后，大批島外購房者成為海南房地產(chǎn)的購房大軍。

　　“看著從飛機上下來背著大包小包行李的島外購房者，作為酒店從業(yè)者，我們的心情五味雜陳！”三亞一家酒店的負(fù)責(zé)人坦言，純住宅的銷售對酒店業(yè)的沖擊非常大，無論是買房者還是租房者，對于酒店業(yè)來說，都是流失的客流，“每到旺季，就這樣看著滿飛機的客流，迅速消散進(jìn)了各大小區(qū)甚至城鄉(xiāng)結(jié)合部的出租屋”。

　　“其實，從一開始就強調(diào)了旅游房地產(chǎn)與普通住宅的不同。不過雖然有人認(rèn)可，但很多的人卻不認(rèn)可。”陳耀說，當(dāng)時提出旅游房地產(chǎn)應(yīng)該達(dá)到4個方面的標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)是景區(qū)式；建筑是景觀式；管理、服務(wù)是酒店式；居住應(yīng)該是文化式，“文化式居住就是把房子賣給具有相似文化背景的人。這些人或是來自同一地域，或是來自相同行業(yè)，或是有相同的文化基礎(chǔ)。這樣，大家才能住得下，住得好”。

　　但要達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)，必須增加相應(yīng)投資，對于當(dāng)時一些急于賣掉積壓房產(chǎn)的房地產(chǎn)商而言，這樣的要求有些過于理想化了。“當(dāng)時憑價格就能吸引大批島外購房者，所以幾乎沒有房地產(chǎn)商去再追加投資，實現(xiàn)那些標(biāo)準(zhǔn)。”一位房地產(chǎn)商坦言。

　　尋求“房客與游客”的共贏

　　隨著島外購房者的增多，一些弊端開始慢慢顯現(xiàn)：最明顯的是淡季大量住宅的閑置。與度假公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等典型的旅游房地產(chǎn)不同的是，入住普通住宅的島外購房者，需要相應(yīng)的公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套。一位專家估計，僅此一項，政府部門就需要為每名購房者配套耗資數(shù)萬元的市政設(shè)施。

　　“我國旅游業(yè)這些年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，但是相關(guān)的理論研究目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上這一發(fā)展。”在去年舉辦的一個旅游論壇上，有專家表示，對于旅游房地產(chǎn)究竟應(yīng)該姓“旅”還是姓“房”，無論在理論界還是實際操作中，還存在著不同的認(rèn)識。

　　被認(rèn)為最有條件發(fā)展旅游房地產(chǎn)、也被譽為中國旅游房地產(chǎn)高地的海南，在經(jīng)過多年摸索后，如何為自己尋找到一條可持續(xù)發(fā)展路徑？

　　2010年是海南國際旅游島建設(shè)的開局之年。當(dāng)年9月，我省通過《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃（2010-2020）》提出：未來一段時期的海南房地產(chǎn)業(yè)將以經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)為主導(dǎo)，科學(xué)、合理、充分利用海南稀缺資源，開發(fā)建設(shè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展相適合、相匹配、相互促進(jìn)、符合市場需求的旅游房地產(chǎn)項目，走精品化、特色化道路，使海南優(yōu)勢資源利用最大化。

　　“當(dāng)時的目的就是吸引常居型游客而不是普遍的房客。”結(jié)合國際發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗，陳耀對常居型旅游的定義是：旅游者經(jīng)常離開原居地到度假地，并主要留宿在度假地住房的居住式度假。相比普通住宅吸引的大批房客會對當(dāng)?shù)厥姓O(shè)施提出要求、也會給當(dāng)?shù)鼐用駧磔^大影響，陳耀認(rèn)為，吸引常居型游客的旅游房地產(chǎn)應(yīng)該為這些游客提供相應(yīng)的公共配套設(shè)施及服務(wù)，盡量減少對當(dāng)?shù)鼐用竦挠绊?。相對單純的炒房者、購房者而言，這些游客更為看中的是度假地能夠帶來的健康升值。

　　如果說“候鳥”們冬來春去是一種自發(fā)性的行為，常居型游客則是海南主動筑巢引來的“鳳”，吸引他們的不僅僅是海南冬季溫暖的氣候，更是海南完善的休閑度假設(shè)施，讓他們愿意在一年中的任何一個時間段到海南休閑度假。

　　“對絕大部分島外購房者來說，經(jīng)營性的旅游地產(chǎn)也是更適合的。”早在2007年就在三亞購買了一套小戶型住宅的一名上海金融業(yè)從業(yè)者說，“這套普通住宅的收益并不大，淡季時月租金不過1000多元，旺季盡管租金會高出幾倍，但畢竟時間很短。”

　　“我們買的這套房準(zhǔn)確地說應(yīng)該算是旅游目的地的房地產(chǎn)，而非真正的旅游房地產(chǎn)。”他說，“分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店這些純正的旅游房地產(chǎn)當(dāng)初傳入國內(nèi)時，概念還是有些超前，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是消費者，都還需要一個慢慢認(rèn)識的過程。”

　　常居型旅游的探索

　　相比多年前海南的探索，現(xiàn)在，無論是政府、業(yè)界還是消費者，都更為認(rèn)可旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營性質(zhì)。

　　2011年，中國人均GDP已突破5000美元，海南主要客源地市場長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)不少城市的人均GDP更突破了1萬美元。按照國際發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗，中國旅游將從觀光邁向休閑度假，為海南的旅游房地產(chǎn)帶來了更大發(fā)展空間。

　　而在近年來，作為中國休閑度假游的領(lǐng)跑者，海南的相關(guān)旅游配套設(shè)施已得到了極大提升，中高端度假酒店更是引領(lǐng)全國度假市場。

　　全球旅游房地產(chǎn)的起源地法國地中海沿岸，當(dāng)年正是靠著大量的海濱別墅、度假村，吸引歐洲、北美游客蜂擁而至，并繼而成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。

　　海南國際旅游島建設(shè)的目標(biāo)之一，正是建設(shè)成世界一流的海島休閑旅游目的地。“此前銷售的一批居住型住宅帶來的矛盾，需要在發(fā)展中逐步化解。”一位業(yè)界人士以三亞灣為例說，“當(dāng)年以每平方米兩三千元的房價購房的一批居住型消費者，或許需要一批配套設(shè)施更為齊備、更適合養(yǎng)老居住、價格也更具有吸引力的周邊旅游小鎮(zhèn)來逐步分流。”

　　“對于那些‘候鳥’老人來說，擁擠的熱門旅游城市，或許已經(jīng)不是養(yǎng)老的首選地了。熱門城市周邊的小鎮(zhèn)完全可以針對這部分消費者的需求，開發(fā)建設(shè)一批養(yǎng)生基地。”一位旅游界人士認(rèn)為，這樣做能在一定程度上緩解“候鳥”與當(dāng)?shù)鼐用?、觀光客之間的矛盾，“他們此前購買的房產(chǎn)，也會為他們帶來相應(yīng)的回報”。

　　與此前憑借氣候優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢吸引購房者不同的是，旅游界希望今后能以海南的休閑度假優(yōu)勢，吸引到那些真正的常居型游客。這些人通常被認(rèn)為消費檔次更高，而且由于其擁有比觀光客更為充裕的度假時間，對當(dāng)?shù)氐纳鐣?、?jīng)濟、環(huán)境和文化等會有更深入的了解和體驗需求，能夠促使海南產(chǎn)生新的休閑型旅游產(chǎn)品。同時，這些游客對社會服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求往往更高，其“挑剔”的要求也會促使海南提高作為度假地的整體服務(wù)水準(zhǔn)。

　　“我們需要回歸真正的旅游房地產(chǎn)，才能吸引到常居型游客。”陳耀認(rèn)為，海南多年前對旅游房地產(chǎn)提出的4個標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在看仍然是適合的。只有這樣，旅游房地產(chǎn)才能成為吸引常居型游客的度假小區(qū)、旅游社區(qū)，并由此推出一系列的配套服務(wù)，催生出一條新的常居型旅游度假產(chǎn)業(yè)鏈。　?。ū緢蠛？?月27日訊）