全國再現價漲量縮 樓市有效供給亟待擴張

來源：中國證券報     作者：許甲猛    2009-08-21

7月以來，全國樓市再現“價漲量縮”。與此同時，市場預期貨幣政策的具體操作或將“明松暗緊”。房地產業復蘇似乎又面臨“拐點”之變。顯然，管理層對于房價泡沫的擔憂，將促使房地產調控政策逐步由“刺激”趨向“中性”。而在主要城市“去庫存化”已接近尾聲之時，調控也應從單純的“住房消費刺激”轉向“有效供給擴張”。

　　目前，代表未來供應的指標依然不容樂觀。國家統計局的數據顯示，1-7月，土地購置面積、土地開發面積、房屋新開工面積同比分別下降25.8%、13.4%和9.1%。從單月數據看，7月份，上述三項指標環比出現不同程度的回落。房地產開發投資環比也下降25.92%。這說明，房地產投資增長依然需要穩固。

　　而樓市需求非常旺盛。1-7月，全國商品房銷售面積41755萬平方米，同比增長37.1%。商品房銷售額同比增長60.4%，其中商品住宅銷售額增長65.3%。同期，房屋竣工面積僅為銷售面積的61%。

　　新增供應乏力加之市場流動性充裕，無疑將推動房價上漲。7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格已環比連續5個月上漲，漲幅逐月擴大。房價過快上升必然將遏制需求釋放，進而弱化房地產業對國民經濟復蘇的拉動作用。

　　目前，房地產景氣度仍存在衰退隱憂。1-7月，全國完成房地產開發投資同比增長11.6%，其中，商品住宅投資增速為8.2%；同期，城鎮固定資產投資增長32.9%，房地產投資遠遠落在后面。在經濟景氣周期內，房地產開發投資一般占固定資產投資的23%以上；而目前，這一比重僅為18%左右。房地產投資仍待提振。

　　作為國民經濟的重要引擎，房地產開發投資啟動是民間資本“跟進”的主要指標，也將為相關的50余個行業提供下游市場空間。因此，今后的房地產調控政策，在延續“寬松基調”的同時，應著力擴大投資，提振新房開工和土地開發，改善供給緊張的局面。

　　由于城市規劃和拆遷成本等因素，各大城市在土地供應方面一直存在種種問題。如何解決土地供應瓶頸，提高房地產投資開工率，增加商品房有效供給，穩定市場預期，是擺在房地產管理部門面前的主要問題。

　　近期，政府頻頻吹風將加大土地供應。國務院批準的全國81個城市新增建設用地規模較去年增加16.7%。其中，七成以上的批準用地用于公共基礎設施及居住項目建設。各地方政府也表示，將加大供地力度，從增加供給的角度防止房價過度上漲，改善樓市供求關系。北京市計劃下半年進一步加大土地供應量，擬推出1000萬平方米土地，同時投入1000億元用于土地儲備。與此同時，上海、廣州等城市也出臺了土地市場擴容計劃。

　　顯然，政府的供地計劃首先應落到實處；更重要的是，政府的“推地”不應成為開發商的“屯地”。地方政府在增加土地供應同時，應加強利用監管，實時公開開發商利用進度，敦促開發商加快開工以增加當期供給。另外，應放大保障性住房供給，穩定房價預期，并帶動房地產投資回升。這都將是擴張樓市未來有效供給的合理舉措。(林喆)