專家建議國(guó)土部公開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地價(jià)

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)     作者：許甲猛    2009-08-17

國(guó)土資源部不久前公布的“全國(guó)105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目地價(jià)占比房?jī)r(jià)平均為23.2%”這一數(shù)字引發(fā)不小爭(zhēng)議，但在一些業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，“能公布出來(lái)就是一種進(jìn)步，這或?qū)⒊蔀榈貎r(jià)信息透明制度的一個(gè)推進(jìn)?！?BR>
　　記者近日獲悉，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院日前已向國(guó)土資源部土地利用司遞交了一項(xiàng)建議，要求對(duì)今后每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地價(jià)信息都逐一公布，“而且是在開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的時(shí)候進(jìn)行公布，以解決市場(chǎng)上信息不對(duì)稱的問(wèn)題?！?BR>
　　據(jù)了解，這項(xiàng)建議目前還沒(méi)有得到土地利用司的相關(guān)批復(fù)，進(jìn)入政策討論環(huán)節(jié)尚需時(shí)日。接受本報(bào)采訪的國(guó)土資源部專家分析，“部里采納該項(xiàng)建議的最大障礙，除了來(lái)自意識(shí)的轉(zhuǎn)變外，更多的是目前的管理能力跟不上，工作內(nèi)容增加了，做不過(guò)來(lái)?！?BR>
　　“地下地價(jià)”

　　鮮為人知的是，一套“地下運(yùn)行”的全國(guó)城市地價(jià)指數(shù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)趴在國(guó)土資源部“后院”已有10年之久。10年間，這套系統(tǒng)目標(biāo)監(jiān)測(cè)范圍從最初的10余個(gè)城市擴(kuò)展至105個(gè)城市，且繁衍出眾多監(jiān)測(cè)范圍更廣的省域和市級(jí)地價(jià)指數(shù)子系統(tǒng)(僅江蘇一省和北京一市，各自的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)就超過(guò)100個(gè))。但更多時(shí)候，這套系統(tǒng)僅為國(guó)土資源部的決策提供“內(nèi)參”，并未釋放更多社會(huì)價(jià)值。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，就技術(shù)層面而言，逐個(gè)項(xiàng)目公布地價(jià)并非難事，全國(guó)城市地價(jià)指數(shù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)完全可以監(jiān)測(cè)到具體項(xiàng)目。這套系統(tǒng)由中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院總牽頭，在每個(gè)監(jiān)測(cè)城市設(shè)有技術(shù)合作單位，其通常是由過(guò)去國(guó)土和建設(shè)系統(tǒng)脫鉤出來(lái)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)組成，他們擁有龐大的評(píng)估師隊(duì)伍，對(duì)地價(jià)情況格外敏感。國(guó)土資源部委托他們定期上報(bào)各監(jiān)測(cè)地區(qū)地價(jià)情況，并匯總至中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院加權(quán)分析。

　　“與中介機(jī)構(gòu)合作的目的是盡量避開(kāi)政府，保持?jǐn)?shù)據(jù)的中立?！睋?jù)鄒曉云介紹，國(guó)土資源部對(duì)下設(shè)的這些技術(shù)合作單位實(shí)行松散控制，比如將地價(jià)監(jiān)測(cè)工作作為考核評(píng)估師資質(zhì)的指標(biāo)，或據(jù)此給予繼續(xù)教育和出國(guó)培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，或允許評(píng)估師優(yōu)先使用這些數(shù)據(jù)為他人做商業(yè)策劃等等。而國(guó)土資源部對(duì)上報(bào)數(shù)據(jù)的客觀性要求也格外嚴(yán)格，如有不實(shí)，即要“返工”。

　　地價(jià)指數(shù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)通常是在一個(gè)城市設(shè)定若干個(gè)有代表性的固定監(jiān)測(cè)點(diǎn)，基礎(chǔ)地價(jià)信息可據(jù)公開(kāi)資料獲得，變動(dòng)地價(jià)信息則是模擬交易、重復(fù)評(píng)估，即根據(jù)房?jī)r(jià)和租金反推地價(jià)。

　　鄒曉云告訴記者，在國(guó)外，對(duì)公共資源的信息公開(kāi)早有先例。比如荷蘭，王室的財(cái)產(chǎn)和婚姻狀況在網(wǎng)上都是公開(kāi)的，人們認(rèn)為這并非隱私，“尤其是當(dāng)這些信息和公共資源發(fā)生沖突時(shí)，就不能算隱私”。

　　“而在中國(guó)，房地產(chǎn)也可以定義為有限的公共資源，因而地價(jià)信息不應(yīng)該被視為保密數(shù)據(jù)。”鄒曉云說(shuō)，“土地是公開(kāi)出讓的，是公共資源。因而對(duì)公共資源的經(jīng)營(yíng)和管理也必須公開(kāi)，而不能被商業(yè)秘密化?！?BR>
　　“民用”存疑

　　對(duì)于這樣一個(gè)龐大的官方信息系統(tǒng)，一旦轉(zhuǎn)為“民用”，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？

　　鄒曉云認(rèn)為，地價(jià)信息的公布是房地產(chǎn)市場(chǎng)最需要、最基礎(chǔ)性的東西。“一個(gè)市場(chǎng)如果不公開(kāi)透明的話，它就永遠(yuǎn)是被少數(shù)人操縱的市場(chǎng)，就不可能是一個(gè)健康的市場(chǎng)”。

　　但不容忽視的問(wèn)題是，若地價(jià)信息公布不當(dāng)極有可能激化社會(huì)矛盾。不久前國(guó)土資源部公布地價(jià)占房?jī)r(jià)成本后引發(fā)的數(shù)字爭(zhēng)議就是先例。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)恰在于此，國(guó)土資源部公布的“僅是土地交易價(jià)格，即土地整理儲(chǔ)備中心拿到的那部分錢(qián)，沒(méi)包括稅費(fèi)”。如此對(duì)“地價(jià)”的定義自然難以服眾。

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員楊重光認(rèn)為，逐個(gè)公布項(xiàng)目地價(jià)信息不能否認(rèn)其積極意義，但“要公布，數(shù)據(jù)就要細(xì)致”，不能以模糊、謬誤甚至造假的信息誤導(dǎo)視聽(tīng)，否則容易引發(fā)更大矛盾。

　　楊重光表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地價(jià)構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜，其中既包括土地出讓金價(jià)格，又包括各種稅費(fèi)，而且同一區(qū)位的項(xiàng)目地價(jià)成本構(gòu)成也不盡相同，比如有些項(xiàng)目拆遷費(fèi)高昂，有些項(xiàng)目沒(méi)有拆遷費(fèi)，這都將影響地價(jià)占比房?jī)r(jià)的計(jì)算結(jié)果。