全國多個城市上演土地大戰 用地價格倍增

來源：中國網     作者：許甲猛    2009-08-13

多個城市上演“土地大戰”

　　居住用地價格較前12月均值翻一番

　　記者12日從中原地產研究中心發布的最新一期土地月報獲悉，7月居住用地成交面積較6月有所下降，與前12月均值基本持平。

　　盡管成交量出現縮減，但土地交易市場依然是居住用地最為耀眼，多個城市相繼上演爭奪大戰。逾七成居住用地溢價成交，居住用地地價繼續上升達到4125元/平方米，比前12月均值翻一番。

　　記者了解到，7月房企拿地熱情高漲，土地成交市場一改6月北京一枝獨秀的局面，北京、武漢、廣州、上海和杭州等城市相繼上演爭奪大戰。北京大興區地塊，上海青浦趙巷地塊，廣州金沙洲、大學城地塊，武漢東湖開發區地塊，杭州錢江新城地塊，分別被萬科、保利、綠地、金地等知名品牌發展商收入囊中。

　　隨著居住用地成交的持續火爆，各地政府推地信心倍增，繼續加大居住用地的供應量。7月北京、上海、廣州、深圳等12個被監測城市土地整體供應1953公頃(281幅)，高于前12月均值75%，其中居住用地供應801公頃(81幅)，高于前12月均值102%。成交方面，7月12個被監測城市共成交土地1455公頃(235幅)，高于前12月均值67%，其中居住用地成交322公頃(47幅)，高于前12月均值9%。

　　中原地產認為，12個城市中，一線城市居住用地供應再次放量，北京、上海、廣州、深圳相繼推出熱門居住用地，預計后續幾個月將再掀土地成交熱潮。

　　記者發現，房企拿地熱情的高漲，直接刺激了地價尤其是居住用地價格的走高。統計顯示，截至7月底，12個被監測城市的土地流標率為12%，與6月份持平;居住用地成交樂觀，上海、廣州、深圳和杭州均無居住用地流標。

　　7月整體土地底價成交率為80%，大部分工業用地及商辦用地均以底價成交。但逾七成居住用地為溢價成交，底價成交率僅為29%，北京、上海、廣州和杭州等熱點城市居住用地全部溢價成交。7月12個被監測城市居住用地價格為4125元/平方米，較前12月均值1809元/平方米高出128%。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析說，導致近期全國各主要城市土地市場成交火爆、價格上漲的主要原因在于開發企業的資金充沛、市場大環境轉暖以及政策的利好效應。他解釋說，近幾個月市場成交量的持續增長令開發商的資金狀況得到了極大緩解，加之政府寬松的信貸政策，股市的回暖使得開發商獲取外部資金的渠道更加寬泛。而政府出于扭轉房地產開發投資跌勢目的出臺的多項舉措，包括降低開發商自有資金比例和土地出讓金繳納條件的放寬，令開發商持有的資金量大幅增長，這讓房企有了拿地的動力和底氣。

　　任啟鑫指出，土地是房地產開發企業賴以生存和發展的基礎，去年迫于市場調整很多開發企業包括一些知名企業都不敢盲目動用大筆資金拿地，但當下市場情況發生明顯變化，出于企業長遠發展和項目滾動開發的考慮，這些企業必然要進行新一輪的“圈地運動”，而各地方政府在此時加速推出地處城市核心區的稀缺地塊，更加劇了爭搶的激烈程度。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，今年以來住宅市場的熱度明顯超過寫字樓和商業市場，住宅市場的火爆必然帶動居住用地市場成交的火爆，而房價的不斷上漲也必然刺激地價的持續走高。

　　楊紅旭說，居住用地價格的快速上漲與推地結構有關。去年下半年由于市場處于調整期，很多企業都放緩了拿地的步伐，而政府擔心土地被賤賣也放緩了推地尤其是優質地塊的推出速度，但現在市場再次升溫，隨著房企拿地熱情的不斷高漲，政府也開始加速推出優質地塊以保證有較高的收益，這無疑刺激了土地市場成交的火爆和價格的走高。

　　對于下半年的走勢，楊紅旭說，雖然不排除下半年商品房的成交量會有所下降，但最困難的時期已經過去。他預測，土地市場的成交量會超過上半年，地價會延續上漲的勢頭，但漲幅可能趨緩。

　　專家：房價將于今年12月回落 目前是極度泡沫

　　2009年8月10日，據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.8個百分點;環比上漲0.9%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。這是今年以來全國70個大中城市房價環比連續五個月上漲。中新社發劉君鳳 攝

　　中國的房地產市場今年上半年重現價格飛速上漲現象，據發改委最新披露統計數據，中國70個大中城市房價環比已經連漲五個月，這一現象已經接近樓市火爆時的07年數字。至于中國房價何時有望出現回落，中國社科院專家曹建海12日在接受本網獨家采訪時預測，房價將于今年12月份回落并深度下行。

　　中國社科院工經所投資與市場研究室主任曹建海12日接受了本網記者的獨家采訪。曹建海在采訪中指出，作出房價將于今年12月份回落的原因包括：第一，經濟不景氣的局面難以改善。

　　房價同股價一樣，也是經濟景氣指標所派生的。由于中國經濟難以快速轉型，再加上國內收入差距過大導致需求疲軟，所以房價作為先行指標必將回落下行。

　　第二，房地產供過于求的現象非常嚴重。高企的房屋空置率，再加上介時投機者大量拋盤，房價極有急劇下降甚至崩潰。

　　曹建海同時強調，目前樓市已是極度的泡沫。曹建海稱，判斷房地產是否出現泡沫，有一個指標：房價中地價所占的比例。如果地價占房價的90%以上，就可以認定出現泡沫?，F在，商品房的建造價格連售價的十分之一都不到，這是極度的暴利，也是極度的泡沫。

　　在談到“地王”時，曹建海表示，“地王”對房價的推動是暫時的，目前金融、貨幣政策是影響房價的最主要因素。如果信貸收縮，那么“地王”將成為一個笑話。

　　專家：決定中國房價的主要因素是投機需求泛濫

　　今年上半年房地產市場似乎在各個行業中回暖得最早最快，無論是各地房價的快速上漲、“地王”頻出，還是捂盤惜售現象重現樓市，一切的跡象都與房地產最火爆的06年、07年相似。而有關專家12日在接受本網獨家采訪時分析指出，決定當前房價的主要因素是投機需求泛濫，而不是很多人認為的“供給短缺”。

　　中國社科院工經所投資與市場研究室主任曹建海12日接受了本網記者的獨家采訪。曹建海在采訪中指出，有專家認為，當前土地的供給減少，市場出現“供給缺口”導致房價高漲。實際上，在目前高房價的背景下，有真實住房需求的人已經承受不住，需求急劇下降，這種“供給缺口”不是真實需求的供給缺口。

　　曹建海認為，決定當前房價的主要因素是投機需求泛濫，而不是很多專家認為的“供給短缺”。而當前房價高漲是由盲目的“投機需求”所決定的。

　　曹建海還具體談到，當前投機需求主要包括三個部分：國外熱錢、國內炒房者以及國內那些通過房子保值、增值的家庭。

　　在談及如何判定是否是投機需求?曹建海表示，如果一個人或家庭的購房數量超過了改善性住房需求的邊界，就可以判定是投機需求。

　　曹建海特別強調，寬松的信貸政策容易導致投機需求泛濫。中國?！鞍恕狈康禺a仍然是重要支柱，投機者認定政府不會抑制房地產行業。如果信貸政策過于寬松，從銀行貸款過于容易，那么想通過買房來保值、增值的需求則是無限的。