7月一線城市樓市成交集體回落

來源：上海證券報     作者：許甲猛    2009-08-04

在經過上半年的持續發力后，7月全國樓市出現區域調整的局面。記者昨天從各方面獲得的信息顯示，30個城市的商品住宅總成交面積環比下跌約4%，其中有15個城市的商品住宅成交面積環比下降，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市還首次出現月成交量全部下跌的局面。

　　一線城市成交沖高回落

　　佑威樓市通系統對上海樓市的監測顯示，7月上海商品住宅成交面積為194萬平方米，環比6月減少5.37%。這也是上海樓市成交量在持續6個月的上漲后首次出現下跌。

　　根據對北京房地產交易管理網的數據統計，7月北京期房商品住宅的銷量為12840套，剔除其中的經濟適用房和限價房外的期房商品住宅簽約套數為10862套，日均約350套，較6月的日均385套下跌9.1%。不過，這是北京樓市繼5月之后今年出現的第二次回調。

　　廣州官方房地產網陽光家緣網的網簽數據顯示，7月廣州樓市供成交6653套，比6月的10502套下降36%，更只有5月量的一半。還有深圳國土房產部門的統計數據顯示，7月深圳新建商品住宅銷售面積為54.83萬平方米，環比6月下降17.4%。廣州和深圳都已是連續第二個月出現成交下降。

　　在業內看來，一線城市的樓市成交局面出現調整都是屬于沖高回落。“成交量下降是遲早的事，拿上海來說，不但是連漲了好幾個月，而且已經漲到了一個新的歷史高位，它不下來我們反而要擔心。”克而瑞中國研究中心總經理陳嘯天坦言。

　　中原地產的分析師則表示，7月本是傳統樓市淡季，供應量有所減少，而成交放緩也是由于積存的購買力在上半年已經消化掉很多了。

　　華南華東進入調整階段

　　除了一線城市外，值得一提的是，樓市成交量的調整正呈現區域化局面。中國指數研究院的報告顯示，在其跟蹤監測的30個城市中，7月有一半城市出現住宅成交面積環比下滑。其中，華南和華東地區的城市表現最為明顯，如華南的廈門降幅超過20%、東莞超過6%，華東的杭州降幅超過30%、溫州降幅超過20%、寧波降幅超過10%等。

　　“除了是樓市淡季，從另一角度看，一些重點城市住宅成交面積出現明顯下降，是由于去年壓抑的剛性自住需求在上半年集中成交后逐漸消耗，而在房價已被推至較高水平下，持幣觀望情緒再次出現。”分析師表示。

　　他甚至指出，華南華東地區自2007年以來一直是樓市反應比較敏感的區域，如果這些區域的樓市成交在未來幾個月繼續走跌，這一市場走向有可能再次成為一個風向標，其他城市恐步后塵，乃至全國性的市場拐點也可能會到來。

　　房價走勢將影響下階段成交

　　事實上，仍在攀升的房價被視作影響下一階段成交局面的重要因素。

　　雖然7月很多城市的商品住宅成交量出現回調，但價格依然昂著頭。如在中國指數研究院重點監測的10個城市中，除重慶外，四大一線城市及杭州、天津、武漢等城市的住宅成交均價都依然出現不同幅度的上漲。

　　地方機構的數據也表明，如7月上海商品住宅成交均價達到了15770元/平方米，環比6月上漲1.58%，這也今年3月以來連續5個月出現上漲；深圳商品住宅銷售均價更是達到16080元/平方米，環比6月上漲8.47%，也已連續漲了5個月，并離2007年10月的歷史高位17350/平方米只有一步之遙。

　　“7月均價創出一年來的新高后，成交面積卻出現了今年來的首次下跌，可見目前的房價已超過了購房者的承受能力。因此后期如果房價持續快速上漲的話，成交量極有可能出現大幅的萎縮。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示。

　　同時，分析師認為，除了因為價高、很多有意購房者已經力不從心外，為抑制房價繼續上漲，銀監會近期重申二套放貸政策的嚴格執行，市場也出現了未來可能推出樓市調控政策的預期，由此改善性及投資性需求會進一步受到打擊，難以支撐起繼續擴大成交量的“擔子”。

　　但是，業內也認為，成交量出現回調不一定最終就能帶動價格掉頭。如中原地產華北區董事總經理李文杰就表示：“目前都是市場的波動回調，但不是可能的市場‘拐點’。在目前信貸寬松的背景下，開發商資金充裕，已不存在類似去年降價回籠資金的壓力。”