上半年全國地價同比降28.4% 海口漲6.3%

來源：海口晚報     作者：許甲猛    2009-07-28

國土資源部近日公布土地市場的報告透露，上半年全國地價同比下降28.4%。記者從海口市統計部門了解到，1-6月，海口土地交易價格同比上漲6.3%。業內人士分析指出，海口地價仍低于全國平均水平，地價仍有上漲空間。但海口處置積壓房地產土地年限部分已不足70年，應該注意土地使用年限“縮水”帶來隱形損失。

　　全國地價處下行空間

　　今年以來，有關地價與房價關系的爭論不斷，地價水平受到業內的高度關注。本月中旬發布的中國城市地價動態監測系統全國重點地區和主要城市地價監測結果顯示，2009年上半年我國地價總體水平略有下降。今年上半年，全國105個主要監測城市地價總體水平為2472元／平方米，商業、居住、工業分別為4193元／平方米、3481元／平方米(樓面地價水平1679元／平方米)、602元／平方米。與去年同期相比，綜合、商業、居住、工業地價增長率分別為-0.88%、-0.34%、-0.77%、-1.23%。

　　國土部日前同時公布兩份針對當前土地市場的報告。報告透露，上半年全國土地出讓總價款為3862.22億元，同比減少了13.0%。其中，招拍掛出讓價款3499.09億元，同比減少16.2%，而平均價格則下跌了28.4%。而對于今年全年的地價走勢，國土資源部發布的報告預計，房價下行及未來走勢的不確定將直接影響開發商拿地的欲望，今年北京、上海、廣州等一線城市居住用地價格，將與2008年持平或低于2008年水平。

　　海口交易價格漲6.3%

　　省國土環境資源廳有關負責人介紹，去年我省旅游用地環比增長率達到80.97%。記者了解到，全國105個監測城市中，綜合地價增長率為負值的有27個城市，其中深圳的增長率為負31.68%。去年綜合地價增長率在10%以上的僅有4個城市，分別為大同、海口、湖州和北京。其中去年前3季度，海口地價同比漲幅23%，居全國第3。

　　盡管地價增長幅度較大，但以住宅用地為例，去年全國35個主要城市平均地價為每平方米2020元，而海口為每平方米1175元，三亞為每平方米1697元。海口住宅地價水平較全國平均水平低41.83%，而三亞商業地價水平較全國平均水平低29.80%。今年一季度全國35個主要監測城市中，19個城市的綜合地價環比下降，土地市場明顯降溫。從區域看，海口居住地價同比增長率仍呈現較高的增長態勢，同比增長11.69%。

　　國家統計局海口調查隊調查統計，今年上半年，海口市房地產市場運行平穩，土地交易價格、房屋租賃和物業管理價格、房屋銷售價格都維持著穩定的發展態勢，未出現暴起暴落的情況。其中1-6月，海口土地交易價格同比上漲6.3%。業內分析，今年上半年，全國105個主要監測城市居住地價總體水平為3481元／平方米，去年海口平均地價為每平方米1175元，將增長加速度計算在內，海口的平均地價仍然較低，仍有上漲空間。

　　使用年限縮水的損失

　　雖然近年來海口土地交易價格同比不斷上漲，但購房人對此似乎并不擔憂。很多業內人士也認為，房價與地價之間并無直接對應關系。土地從購買到開發銷售一般有2至3年時間，在此期間，房價會隨市場變化不斷調整，影響海口地產價格主要在供求關系和對城市發展的預期。

　　業內同時提醒，在海口購房要注意房子的土地使用年限。目前商品房價格仍完全由市場來決定，還沒有考慮土地使用年限縮水的問題。而海口一些處置積壓房地產項目，甚至新建住宅土地使用年限都不到70年，少數是40到50年。一位開發商透露，從他們拿地、辦手續、開工、銷售，這些環節可能需要三年左右甚至更長時間才能完成。有的開發商由于受到資金不到位、周轉資金匱乏、相關證件未辦理齊全等因素的困擾，整個開發銷售周期延長。一些爛尾樓的土地使用年限更是難以說清。

　　業內人士分析，房價大致由四部分組成：地價成本、建筑安裝成本、開發商經營費用、開發商經營利潤，其中土地成本占2成以上。他們認為，土地使用年限“縮水”會給購房者帶來一種隱形損失，因為購房款中已包含了交納的土地出讓金。據了解，《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但規定只是確定了一個自動續期的大方向，對房子到期后還要不要交錢，按什么標準交錢，還沒有明確規定，作為消費者來說，買房一定要看看土地使用年限再“下單”。（作者：光明 實習生彭文昱）