旅游助推 三亞房價屢創新高

來源：證券導報     作者：許甲猛    2009-09-01

"金九銀十"尚未到來，三亞的房產卻屢屢創下新高。7月商品住宅成交均價為11699元/平方米，創下月均價最高記錄，較6月9525元/平方米上漲22.82%。8月的前20天時間里，三亞商品房簽約銷售了404套，面積4萬多平方米，平均價格13476元/平方米。《證券導報》記者了解到，該市的地產價格十年里翻了十倍，從每平方米不足千元到每平方米超過一萬元，一線海景房更是創下了每平方米六萬元的天價。三亞無疑正在創造著新的地產"神話"，但隱憂也隨之而來。

　　旅游助推三亞房價

　　海景房、河景房、山景房、海邊別墅、山間木屋、酒店式公寓、產權式酒店……。走進三亞，不難發現，三亞的房地產開發無不與旅游息息相關，三亞之"景"成為眾多樓盤的主要賣點。以海景房為例，價格一般都在每平方米3萬元左右，相比較而言，位于市區的商品房，價格一般只有一線海景房的一半，但是，市區商品房中能夠看到"海景"、"山景"的戶型，價格也隨之升高。

　　目前三亞90%以上的樓盤都以休閑度假為主題，受旅游市場的影響強烈，旅游旺季銷售火爆，若旅游淡季房產銷售就陷入低谷。而在近幾年的北京春、秋季房展會上，海南項目扎堆"拉客"總是能夠成為每年京城媒體樂道的一大特點。三亞市住房保障與房產管理局局長李洪海介紹，為了迎接三亞樓市的旺季，該局將于9月3日至6日在北京舉行三亞房產推介會，此次島外推介會也是三亞今年組織的第19次較大規模島外促銷活動。島外促銷不僅能帶來即時效應，而且還能帶來長時間的延續效應。三亞房地產業界已經形成了共識，即島外舉行的促銷其效果遠大于當地的促銷。

　　實際上，這也造就了海南獨特的地產模式，也就是以旅游吸引投資，刺激經濟增長和就業。一線海景打造奢侈酒店和酒店式產權公寓，賣給高端客戶，城市內的地產則賣給退休、事業有成的經商者、大學教師、政府官員以及公務員等候鳥型養老人群。

　　但以旅游地產為主打的三亞房產也越來越面臨開發商扎堆、產品同質化的現象。據了解，三亞在售的項目中，物業類型主要為公寓、別墅、產權式酒店、普通住宅和酒店。其中，公寓所占比例較高，約占65%以上；別墅項目所占比例約10%左右，主要分布在一線海景、河景、山景中較好的位置；產權式酒店所占比例約為15%，主要分布在大東海、亞龍灣兩個片區和三亞灣沿線的部分項目；普通住宅主要在市區，所占比例份額不高，約5%左右；其他如純酒店、度假村等約占5%。

　　三亞房價十年翻十倍

　　2000年，三亞房地產開始復蘇，但檔次都較低，每平方米的房價也只有千元左右。但自2002年，新建商品房價格表現出一波狂飆突進之勢，一年一個價甚至幾個價，10年漲了近乎10倍。2003年，三亞新建商品房均價為每平方米3600元，2005年就站在了5000元之上，但2007年后已漲到7449元，2008年再躍了"9000元"臺階。2009年上半年，三亞房價均價達到每平方米9500元，但僅僅過去一個多月，三亞的房產均價就漲了近4000元。

　　"房價漲的最明顯的就是海景一線房，2002年三亞的海景房2000元/平方米都賣不出去。"三亞本地一位開發商告訴《證券導報》記者，"2003年三亞的海景房價格就翻了一番，達到了4000元/平方米；2004年再翻一番漲到8000元/平方米；2005年已經高達1.5萬元/平方米；2006-2007年漲到2萬多元/平方米；2008年的價格已經升到3萬元/平方米左右。"

　　如此高企的價格，絕非一般工薪階層能承受得起。三亞地產市場在哪里？根據三亞的統計數據顯示，2008年1-12月三亞銷售總套數11882套，島外銷售10133套，面積88.62萬平方米，島外市場占總銷售套數的85.28%，占總銷售面積的84.81%。2009年前7個月銷售總套數7823套，島外銷售6382套，島外市場占總銷售套數的80.89%。

　　一開發商告訴記者，2009年成交的客戶，以私家老板、職業經理人、北方礦產性土老板等，大部分來自北京、上海、江浙、山西、東北等區域。他們都是第二、三套以上的置業，只是把海南的房產當做一種度假休閑的奢侈品，可有可無。

　　除國內購房者外，國外購房者也在增多。據國內媒體的不完全統計，來自于莫斯科、圣彼德堡和伊爾庫斯克等高寒地帶的俄羅斯人，直接投資或間接投資到了三亞灣大東海一帶的商店，公寓和別墅的大約有10萬人左右。

　　三亞房價不斷的抬高，巨大的利潤也吸引越來越多的房地產企業逐鹿三亞。據不完全統計，目前三亞房地產開發企業已經超過130家，其中不乏國內房地產龍頭企業，如萬科、雅居樂、富力、魯能等等。2000年，三亞的房地產投資只有0.17億元，2008年這個數字變為76.18億元，漲了448倍。2009年上半年，三亞房地產開發完成投資金額達39.01億元，投資金額保持增長。

　　中端產品成市場主流

　　在三亞的房產市場中，中端產品成市場主流。2009年前七月，三亞市商品住宅成交市場中，銷售單價大于7000-8000元/平方米的價位所占比例最高，銷售面積為11.94平方米，1480套，占總銷售面積的16.36%;其次為6000-7000元/平方米，銷售面積10.12萬平方米，1268套，占13.87%。

　　目前，這種局勢已經形成一種趨勢，三亞海景高端項目倍受旅游度假、養老型等享受型客戶的青睞，而中端項目地理位置占據優勢，性價比高，適合投資、自居。而價位在10000-14000元/平方米之間的項目夾在中間備受煎熬，既無良好的海景資源也沒有價格的讓度空間，不受關注。

　　作為典型旅游度假投資型市場，中小戶型受大部分度假投資者青睞。從成交戶型上來看，60-100平方米的戶型最受歡迎。前七月，60-80平方米和90-100平方米的銷售比例最大，共銷售1962和1438套，各占銷售總量的25.08%和18.38%，隨著單套面積增大，其銷售比例逐漸減小。

　　雖然三亞地產價格節節攀升，但業內人士認為，旅游地產雖然能夠產生一定的經濟效益，但需求注定不會過大。雖然人們有理由相信，海南不會重蹈覆轍，但供大于求而導致的大面積空置卻并不是杞人憂天。此外，三亞地產的這種特色意味著大量項目的異地銷售，而異地銷售的管理成本，尤其是售樓成本一般都要大大超過本地銷售。

　　此外，主要以島外客戶為主的三亞房產面對的客戶群也有其局限性。一置業顧問坦言，"三亞的產品也僅對于北方的富人有吸引力，對于南方人沒有刺激感"。

　　業內人士告訴《證券導報》記者，對于島外購房者，三亞目前有兩個問題嚴重困擾市場銷售：一是無法解決業主不在海南時的房屋管理問題；再就是如何真正實現投資價值。即便是最近頗為熱銷的產權式酒店、別墅，也無法確認投資收益的真實性而令投資型買家猶豫再三。