今后三個月的房地產(chǎn)市場上升態(tài)勢不會變

來源：海易居房地產(chǎn)研究院     作者：許甲猛    2009-10-02

現(xiàn)在看房地產(chǎn)的市場，只要把握兩個關(guān)鍵即可：一是世界和中國經(jīng)濟的評判，一是經(jīng)濟和房地產(chǎn)的調(diào)控政策。看清了這兩個關(guān)鍵，未來的房地產(chǎn)走勢一目了然。

　　先講經(jīng)濟形勢的評判

　　毫無疑問，世界和中國的經(jīng)濟都在從嚴重的危機衰退中走了出來，中國的經(jīng)濟狀況走出來比世界的早，比世界的快，兩者相差也就是個半年時間。實踐已經(jīng)證明，那種把由美國次貸危機引發(fā)的這次世界金融、經(jīng)濟危機比作上個世紀二十年代末三十年代初那場經(jīng)濟危機的說法，是言過其實了。其危害性和持續(xù)性這次影響都相對小得多。畢竟現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)達國家和經(jīng)濟發(fā)展中強國，其經(jīng)濟實力和經(jīng)濟調(diào)控能力都是過去不能比擬的。我們沒有任何理由是對中國和世界的經(jīng)濟前景悲觀失望。

　　如同人生了大病以后，恢復起來總不能那么順暢一樣，經(jīng)濟從困頓中拔出來也存在著不確定性，不穩(wěn)定性，不平衡性。中國的房地產(chǎn)業(yè)是中國救市政策和振興規(guī)劃中，是先于其它產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)最好的。金融業(yè)中的股票交易市場和制造業(yè)中的汽車生產(chǎn)，也是率先其它產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異的兩個領(lǐng)域。出口貿(mào)易和工業(yè)生產(chǎn)是當前表現(xiàn)最差的兩個方面。在這種局面下，繼續(xù)推動中國經(jīng)濟的恢復性發(fā)展，保增長、保穩(wěn)定成為國家政策的主旋律。只要中國經(jīng)濟還沒有恢復到先前的高增長狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)根本不可能受到什么制約打壓。以上海市為例，前三個季度維系經(jīng)濟增長靠的就是房市、股市和車市。

　　再講經(jīng)濟和房地產(chǎn)的調(diào)控政策

　　我國當前的調(diào)控政策大的方面就是寬松的貨幣政策和積極的財政政策，具體的著力點一個就是擴大投資，一個就是擴大消費。應該講效果明顯，作用巨大，這是主流，但也存在著現(xiàn)實的問題和未來的隱憂。為了兩個“擴大”，我國的貨幣投放也是驚人的，全年可能達到10萬億上下，這就提出了投放效應和通貨膨脹的憂慮。為了兩個“擴大”，政府的財力安排大都涌到了鐵(路)公(路)基(基礎(chǔ)設(shè)施)方面，但政府的超常規(guī)財力投資只能維持一、二年，中央的財力需要地方的財力配套，政府的財力需要外資、民營財力的接力。否則只能是國家和政府的自拉自唱，沒有可持續(xù)能力。

　　我國擴大內(nèi)需，啟動國內(nèi)消費，一方面空間很大，一方面難度也很大。汽車上的過猛，道路和環(huán)境都承受不了，房子上的過猛，一時半會區(qū)域位置和價格也難以接受。農(nóng)村家電下鄉(xiāng)和城市家電置換補貼，效果看也僅是小打小鬧。社會保障不能進入較高階段，中國老百姓的儲蓄構(gòu)成不可能降下來。

　　現(xiàn)在的問題是經(jīng)濟已經(jīng)回升，但有反復，不穩(wěn)定，不平衡：出口掉下來了，用投資補，但兩個經(jīng)濟鏈條不一樣，一個是中端消費，一個是低端投資；加大實體經(jīng)濟投入，但產(chǎn)能過剩，盲目投資風險加大；繼續(xù)實行寬松貨幣政策，面臨著流動性過剩、實物性資產(chǎn)價格上升的前景；為了保平安、穩(wěn)社會，財政支出需求很大，但已經(jīng)快于收入增長。因此宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策不可能走極端，不可能去折騰，不會有大變化，只能在一個窄幅箱體內(nèi)慎重選擇。

　　是宏觀經(jīng)濟形勢決定宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，是宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策決定房地產(chǎn)調(diào)控政策。面前條件下，房地產(chǎn)政策最多只能是微調(diào)，充其量只能在供給管理和需求管理上做點文章。增加土地供應量，只能緩解三四年以后的商品房市場供求失衡的矛盾，解決不了中國實物資產(chǎn)價格上升的問題。二套房政策是從2003年延續(xù)到今天，沒有新意和威力。最多對境外資本和境外人士投資中國房地產(chǎn)業(yè)做點限制。如果商品房市場價格突發(fā)猛漲，打壓措施絕不會搞全國一刀切，只能是個別對待，定點解決。

　　綜上所述，我國今后三個月，由于經(jīng)濟回升基礎(chǔ)不穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策只能穩(wěn)定而不會逆轉(zhuǎn)，只有微調(diào)而不會大動，只有象征作用而不具備實質(zhì)意義。只要投資上不去，消費起不來，外貿(mào)原地徘徊，只要貨幣還寬松，財力投資還積極，中國房地產(chǎn)上升的態(tài)勢不會改變。(李戰(zhàn)軍)