二套房貸關(guān)緊“半扇門”首付四成變鐵律

來源：上海證券報(bào)     作者：許甲猛    2009-10-20

自今年6月份起，二套房貸收緊的風(fēng)聲已經(jīng)傳出，而在近幾個(gè)月各地銀監(jiān)局不斷重申要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策過后，銀行和中介機(jī)構(gòu)打的“擦邊球”一刻也沒有停歇。但日前記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于前三季度銀行貸款額度的指標(biāo)提前完成，且近日監(jiān)管風(fēng)聲漸緊，年內(nèi)二套房貸收緊已成定局。

　　首付被卡死利率仍優(yōu)惠

　　記者走訪滬上幾家中介公司得到的回復(fù)是，相較節(jié)前，二套房的放款標(biāo)準(zhǔn)被收緊已成大勢所趨，一旦銀行認(rèn)定購房人所購房產(chǎn)不屬于改善型自住房，貸款首付必須達(dá)到4成。

　　“現(xiàn)在可以依照客戶資質(zhì)辦理最低7.1折、首付4成的二套房貸。”中行某支行的一位房貸部門經(jīng)理告訴記者。今年7月份起，中行在滬上推廣了一種名為“省息供”的房貸利率優(yōu)惠產(chǎn)品，即如果貸款總額達(dá)到200萬以上、資信良好的優(yōu)質(zhì)客戶可以申請辦理在3年期貸款利率3.78%的基礎(chǔ)上再打7折的超低優(yōu)惠。“但是，9月初時(shí)就停辦了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。”這位部門經(jīng)理表示。

　　今年6月份，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》，通知中要求“不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄二套房貸政策約束，不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。”而近日，上海銀監(jiān)局向轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》，重申二套房貸首付比例和房貸利率方面的規(guī)定。

　　“而除中行之外，包括建行、農(nóng)行、工行和中信銀行等多家銀行都還可以申請最低7折利率，但首付4成肯定是最低標(biāo)準(zhǔn)了。”滬上華燕抵押貸款顧問公司的客戶經(jīng)理表示。而記者從另外幾家中介了解到，和中介公司關(guān)系密切的銀行網(wǎng)點(diǎn)也沒法“疏通”，首付4成的標(biāo)準(zhǔn)被各家銀行卡死。

　　高資質(zhì)客戶成香餑餑

　　其實(shí)，銀監(jiān)會(huì)要求二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)是首付4成和利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，但在實(shí)際操作時(shí)，銀行普遍根據(jù)客戶的資質(zhì)和具體貸款額度對利率實(shí)行優(yōu)惠，最低可參照首套自住房在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打7折。

　　“由于近期房貸收緊的風(fēng)聲已成共識(shí)，即使原先積極爭搶客戶的中小銀行也將門檻提高。資質(zhì)好、對銀行貢獻(xiàn)率高的客戶一般辦理比較容易些。”我愛我家的一位姓劉的資深客戶經(jīng)理透露。“由于房價(jià)居高不下，成交量相較3-5月份明顯下降，現(xiàn)在基本上是銀行和客戶兩頭冷的局面。”

　　對于資質(zhì)良好標(biāo)準(zhǔn)的界定，各家銀行也各不相同，但是以往還貸的記錄、信用卡還款記錄和職業(yè)收入等是主要的參考依據(jù)。“如果客戶遞給銀行的材料達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，我們一般可以介紹貸款公司給客戶疏通，通過銀行內(nèi)部特批的方式放款。”某地產(chǎn)中介公司的劉女士向記者支招。如她所述，神通廣大的貸款公司甚至可以幫助貸款人抹去不良貸款記錄和以往的借款記錄，只要支付3000至8000元不等的手續(xù)費(fèi)即可。

　　另外，受到營業(yè)稅優(yōu)惠政策即將到期的心理影響，市場預(yù)計(jì)年底前二手房成交會(huì)出現(xiàn)一波小高峰。但是，根據(jù)記者對中介公司的走訪發(fā)現(xiàn)，營業(yè)稅優(yōu)惠的前途未卜目前并未對成交量產(chǎn)生太大影響。“主要看樓盤的好壞和賣家的心態(tài)，雖然營業(yè)稅是由賣家支付的，但是不排除緊俏樓盤需要買家全部承擔(dān)或分擔(dān)這部分費(fèi)用的可能。”我愛我家劉經(jīng)理表示。

　　因此，如果購買2年以上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠政策不延續(xù)，做低房價(jià)可能成為不少賣家和買家共同選擇的逃稅手段。但是專家并不建議購房者做低房價(jià)來攤薄成本，做低房價(jià)意味著再轉(zhuǎn)讓時(shí)要繳納更高的差價(jià)個(gè)稅，而且貸款額度也將因此受到影響。（記者涂艷）