國際旅游島概念升溫 房地產股市皆回暖

來源：中國證券報·中證網     作者：蔡于博    2009-11-23

　　國際旅游島掃除廿年迷茫 海南再次騰飛乘勢啟航

　　本報記者 杜雅文 蔣家華 蔣文革 海口 三亞報道

　　經過與海南十多年的“愛恨糾纏”后，蘇格蘭柏斯房地產公司總經理萬年又回到了海口。

　　最近幾天，萬年又在海口敲定了一塊地。在此之前，他們開發的樓盤“觀海臺壹號”已基本售完，僅公寓均價就超過7000元每平米。而在去年底，海口房產均價只是這個價格的一半。

　　在上個世紀90年代初那場房地產泡沫中，萬年眼睜睜看著自己即將完工的樓盤成為爛尾樓，傷心之余回到了成都，卻始終未放棄過對海南的關注。看著內地城市逐漸開放以及房價飆升之后，他又重回海口。在得知海南要建國際旅游島的消息后，萬年更堅定了信心，并改變了成都、海口兩頭兼顧的戰略，把工作重心完全轉移到海南。

　　不僅僅是萬年，全國各地知名開發商都敏銳地嗅到了國際旅游島規劃帶來的機會。在資本市場，沉寂已久的海南板塊也遭到資金輪番炒作。特別是在11月初，市場盛傳國際旅游島規劃即將出臺，海南板塊因此大漲，多只個股漲停。

　　但與外界的看好有所不同，經歷過房地產泡沫并目睹瓊股凋零的海南人尚存疑慮，他們擔心這又是一次美麗的泡沫。不過，參與國際旅游島政策制定的學者們認為，海南終將借國際旅游島過渡到自由貿易區。也許遲到了20年，但建成中國最大的特區終歸是海南的宿命。

　　海南，又一次站到了命運的十字路口。

　　房股齊熱 國際旅游島概念升溫

　　提要：關于海南國際旅游島規劃即將獲批的消息，打破了資本市場海南板塊股票的多年沉寂，也使得海南房地產業再次升溫

　　伴隨著瓊字頭“老五家”的凋零，海南板塊在股市上沉寂已久。這種沉寂在本月初被突然打破，多只個股連拉漲停。這一切，源于海南國際旅游島規劃將于近日獲批消息的流傳。

　　實際上，今年以來，海南板塊在此消息下已經歷了多輪炒作。海南省政府于去年4月發布了《海南國際旅游島建設行動計劃》。今年兩會期間，圍繞國際旅游島，全國政協人口資源環境委員會主任張維慶提交的提案提出了六項主要政策：賦予更加開放便利的出入境政策；賦予優惠的旅游購物政策，試行對國人實行限次限量購買免稅商品的政策；賦予更加開放的航權政策，在開放第三、第四、第五航權試點基礎上給予“南邊開口、北邊開放”的航路政策；賦予更加開放的海洋旅游政策，進一步開放國際郵輪航線；賦予更加靈活的融資政策，允許海南以公開募集的方式發行旅游產業發展基金；賦予更加開放的旅游相關產業發展政策。8月，國務院正式批準海南建設“海南國際旅游島綜合試驗區”，同意海南進一步發揮經濟特區優勢，在旅游業對外開放和體制機制改革方面積極探索，先行試驗。

　　在此期間，大量資金“殺入”海南板塊潛伏，甚至不乏明星基金經理的身影。本月初，又有市場傳聞稱11月11日前后，海南國際旅游島規劃將得到國務院確定。在此消息刺激下，海南板塊于11月3日前后啟動，并連漲一周。

　　“沒有這么快。”11月12日，海南省發改委一位負責人透露，該規劃雖然已獲得相關部委同意，但國家發改委還對一些細節提出了修改意見。他說，自己剛從北京飛回來沒幾天，緊接著又要再飛到北京，主要就是為了此事。他還告訴中國證券報記者，規劃肯定會伴隨著大量實際政策出臺，還會涉及到國家財政補貼。

　　“我們希望越快越好，但何時獲批還沒有時間表。”海南省省長助理、省旅游發展委員會主任陸志遠在海南航空(6.21,-0.04,-0.64%)的一次新聞發布會上對中國證券報記者表示。主要負責該規劃起草的海南省旅游發展委員會副主任鄧小剛透露，他們已在全面準備對媒體的宣傳資料，主要內容是對規劃內容的政策解讀，但現階段文件還是“絕密”。

　　盡管如此，國際旅游島的廣告在海南已多處可見。11月18日，以“國際旅游島，歡樂海南島”為主題的海南歡樂節開幕；第二屆國際旅游島大論壇也在海口開講。

　　在等待獲批過程中，“離島免稅”作為最重要內容之一，已初見端倪。去年3月，國務院批準在海口、三亞、瓊海、萬寧四市開辦市內免稅店，但只對境外游客開放。目前，只有三亞一家于今年9月1日開業。11月13日，在三亞免稅店，其負責人表示，該店營業面積超過7000平方米，將在年底結束試營業正式迎客。他透露，對境內旅客離島免稅的政策“馬上就要獲批”，預計明年能對境內游客開放。目前，他們已經開始登記感興趣的境內游客資料。

　　“絕密”文件的廣泛流傳，不僅給股市帶來一輪輪刺激，應聲而起的還有海南的房地產行業。

　　“從去年下半年開始，房價就猛漲了。”上世紀90年代初就來“闖海”的李文利(化名)在海南金融業已浸潤10多年。他說，海口的房價從去年年底三四千每平米的均價漲到了目前的六七千每平米。雖然此次上漲離不開全國房價上漲的大背景，但國際旅游島的刺激作用也不容忽視。

　　魯能、萬科、富力、寶安、雅居樂、新世界(14.58,-0.07,-0.48%)、天津泰達……不論是在海口西海岸沿途，還是從美蘭機場到市區，到處可見全國著名開發商的標牌，它們紛紛在海南大手筆圈地。

　　在中國證券報記者入住的海口黃金海景酒店所在商廈里，一樓大堂的指示牌上，竟標有超過五家從事房地產投資的公司。相鄰的寶華商務公寓即將竣工，據說已經基本售完，每平方米均價超過了1萬元。

　　在三亞鳳凰島前面的光明路到迎賓大道不到2公里的路上，聚集了近30家售樓部，甚至有樓盤掛出橫幅“歡迎哈爾濱購房團”。一些樓盤在大量招聘售樓小姐，會講韓語和俄語的優先錄取。多名當地人表示，如今三亞最差的房子均價也要1萬每平方米，海景房都是3萬每平方米起價。

　　偏居一隅的文昌市也變得熱鬧起來。包括香港上市公司航天控股在內的眾多企業紛紛涌入。航天控股有關負責人表示，他們將會仿照美國的肯尼迪機場，配合文昌航天城的定位，打造一個海南的航天體驗館和主題公園。

　　“國際旅游島的概念對樓市還是有很大影響的。我們現在的地塊拍到三百萬元一畝，幾年前還不到一百萬元。”海口市西海岸開發建設管理委員會主任鄧傳明坦承，雖然規劃還沒正式出臺，但已對該區的人氣有了很大帶動。他負責的西海岸起步區5000多畝地的招商引資工作進展得十分順利，不久前剛剛和浙江三家企業簽署了戰略合作書，更多的企業會陸續入住，一個可能比三亞亞龍灣更漂亮的金沙灣將會建成。

　　“海南樓市的上漲與信貸寬松政策有關，但國際旅游島肯定是推高樓價的一個很好賣點。”萬年直言。根據國家統計局公布的數據，今年前10個月，海南省房地產開發投資增長迅猛，共完成投資額219.61億元，同比增長50.1%，漲幅居全國第五位，已超過去年全年189.31億元的水平。

　　政熱民冷 “美麗泡沫”顧慮猶存

　　提要：海南省證券監管部門一位負責人表示，從接到的反饋信息來看，現在還沒有多少上市公司就國際旅游島規劃進行企業發展戰略層面的思考

　　在一片熱潮之中，不少經歷過房地產泡沫和瓊股沉浮傷痛的海南人仍心有余悸。“對這個規劃，目前更多還是官熱民冷。”海南某媒體老總說，企業對規劃的認識還不深刻。除了房地產，該規劃對其他產業的帶動作用還未顯現。

　　“如果沒有實質性政策，將只是短期利好。”羅牛山(6.03,0.00,0.00%)(6.03,0.00,0.00%)董事長胡電鈴1993年7月來海南，經過10多年發展，他笑稱，“養豬(農業)、育人(教育)、房地產”已成為公司的三大支柱產業，也是將來發展方向。隨著國際旅游島規劃的出臺，海南的綠色農業、房地產業都會有很大空間，但具體還要看國家給予了多少實實在在的優惠政策。

　　他的看法也是海南多家上市公司負責人的看法。他們均認為，規劃從長遠看是利好，景區、酒店、餐飲等會直接受益，但利好的程度到底有多大，還難說。目前來看，最直接、最快受益的可能是房地產行業。海南省證券監管部門一位負責人也表示，從接到的反饋信息來看，現在還沒有多少上市公司就國際旅游島規劃進行企業發展戰略層面的思考。

　　“海南板塊現在根本找不到好股票，只能跟著炒炒概念。”開戶10多年的股民江先生說，老股民都知道“瓊兇極鄂”這一說法。當年中國最牛的板塊是海南股，瓊民源、瓊海虹、瓊金盤、瓊珠江等等，業績很差卻最容易連拉漲停。所以，要炒海南的股票，看業績沒用，看概念就行。

　　江先生的看法或許有些偏激，但海南板塊確實經歷了盛極而衰的過程。1991年3月，海南率先成立了股份制試點領導小組，內地第一家民營上市公司就是海南新能源股份有限公司。1992年，除了上海、深圳外，上市公司最多的城市是海口。當時，海南有5家公司在深圳上市，號稱“老五家”。伴隨著特區大開發的輝煌，“瓊字板塊”的表現極其耀眼。然而，在海南經濟陷入低潮后，“老五家”也光環褪去。瓊港澳改為賽迪傳媒(10.48,0.00,0.00%)，瓊民源變成了中關村(6.65,0.15,2.31%)，瓊能源、瓊海虹、瓊珠江也都經歷了資產重組。尤其是瓊民源，經營業績不佳卻通過造假等手段，創造了1996年股市神話中的“大黑馬”，成為了我國證券市場自建立以來最嚴重的一起證券欺詐案件，被永遠留在股民記憶里。

　　房地產泡沫因沒有實體經濟支撐而破滅，實體經濟又因房地產泡沫破滅而陷入倒退。上世紀90年代后期，海南的上市公司陷入谷底。2002年，第一投資上市不久后就虧損，之后七年海南板塊竟未添新軍。直到今年9月，海南海峽航運股份有限公司IPO過會才結束冰封狀態。此時，海南上市公司數量已減少到20家，戴上ST帽子的達7家，占掛牌公司總數的35%，與其他省市產生鮮明反差。

　　這種失落深深烙在海南人心中。“1992年剛到海南的時候，街上每個人都趾高氣揚，那種情形今后估計再難看到了。”萬年說，經歷過極度亢奮后，現在他更謹慎了。四川商會會長曾去參觀他開發的樓盤，認為賣得太便宜，力勸他馬上提價10%，但最終他沒有采納。雖然看好房地產行業，但他們會很謹慎，短期內不會大規模圈地開發。

　　喜悅暗含著猶疑，盼望摻雜著擔心，是不少海南人目前的矛盾心理。出租車司機吳先生認為，海南旅游島的作用會很有限。在這輪經濟危機爆發后，他拉的客人至少下降了20%，如果海南只有旅游業，受宏觀經濟影響會很大。一名酒店保安說，政府的形象工程已經開始了，污染嚴重的燒烤攤被關掉了不少，增加了他的生活成本。在一些網絡論壇上，一些網友提醒道：“不要忘記，海南曾經倒下在一次次美麗的口號中……別讓‘國際旅游島’把泡沫再次吹起！”

　　機遇再臨 由“島”向“港”夢想啟航

　　提要：中國(海南)改革發展研究院院長遲福林認為，國際旅游島規劃一旦獲批，解決的將是困擾海南多年來的發展定位和發展方向問題，如果企業此時還猶疑不前，將再次失掉改變命運的機會

　　“過去的10多年，海南經歷了從輝煌到沉淪到迷茫再到探索的過程。”李文利認為，國際旅游島絕不僅僅是概念，而應該成為二次創業的契機。企業如果只看到房地產的發展，忽視了規劃帶來的總體產業導向政策，是短視；如果只盼望實質措施，體會不到海南歷史定位即將發生改變帶來的機遇，還是短視。

　　“看不到歷史性機遇的企業將被淘汰。”最早提出國際旅游島概念的中國(海南)改革發展研究院院長遲福林直言不諱。他認為，國際旅游島規劃一旦獲批，解決的將是困擾海南多年來的發展定位和發展方向問題，如果企業此時還猶疑不前，將再次失掉改變命運的機會。

　　海南多位學者指出，雖然被稱為特區，但海南的發展方向并不清晰。1988年建省時提出的大特區概念因歷史原因是模糊的，后來決定建立以工業為主導、商貿并舉的經濟特區，實際上仿照了深圳剛建立特區的模式。房地產泡沫破滅后直到1996年底，海南經濟才慢慢平穩，進入21世紀基本復蘇。在此期間，海南經歷了以貿易為中心、以房地產為中心的種種爭論。后來又認為現代化過程不能避開工業化過程，于是確定了“一省兩地”戰略，在此基礎上又提出過“生態省建設”、“海洋大省建設”、“海洋產業建設”等。

　　就連國際旅游島的提出也是一波三折。遲福林說，上世紀90年代末，隨著中國即將加入WTO，大家又再度對海南的前途和命運開始思索。此時，海南如果不開放，就沒有希望。然而，隨著普惠政策在內地全面推行，海南走區域開放的路子已不符合實際，轉而需要走出一條產業開放的路子。在此背景下，他們提交給海南省委一份產業開放拉動產業升級的報告，并首度提出國際旅游島，設想以免簽證、開放航權和免稅商品為重點來實現開放。報告交上去后，海南省經過多次討論，但認識并不統一。2000年后，海南決定在三亞進行試點，將其建設成為國際化旅游城市。直到建省20周年，海南才最終決定全面啟動國際旅游島建設，并將報告提交給中央。

　　“海南旅游島規劃解決了海南開放和發展的大定位，馬上會有資金再度大舉進入。”遲福林認為，此時海南的產業已有足夠能力承接。此外，規劃還會帶出中央若干具體政策，如免簽范圍進一步擴大、航權開放等。在環保、金融、基礎設施建設方面，國家也應該會從財稅上給予支持和政策傾斜，土地使用的靈活性將更大。對這一切，企業要有足夠的清醒認識。

　　實際上，海南的宏大夢想不僅僅是旅游島。此次規劃叫國際旅游島，而不叫國際旅游省，透出了海南人濃濃的“島”情結，其背后折射出揮之二十年不去的“自由港”終極目標。

　　海南大學教授曹錫仁看來，改革開放30年后，中國下一步究竟應該怎么走成為新的命題。此時，把海南重新拿出來實驗，創造一個更加自由化、更加國際化的獨立區域，從而來解決國家發展的國際化、全球化問題，具有新的戰略高度。因此，國際旅游島的提出只是最終建立自由貿易區進程中的起步階段。海南島還是要像香港、迪拜一樣，將來在整個省域全面實行自由貿易。不過，這些政策不可能一步到位，只能是在實踐中逐步實現，最終逼近一個目標，即自由貿易港或自由貿易區。

　　從世界版圖看，海南的歷史意義甚至比自由貿易區還要遠大。“我們現在正在做一個課題研究，即海南未來在中國和東盟自由貿易區的區域內要扮演什么角色？”中國(海南)改革發展研究院院長遲福林指出，隨著國際旅游島的確立，海南應該重新審視自己在東南亞地區的地位。

　　如果將海南宏大的夢想分解，那么目前遲福林全力推動的是建立海南日用消費品免稅區。第二個層次的夢想，則是攜手香港、澳門以及越南等其他東南亞地區共建旅游經濟圈。遲福林說，在建立國際旅游島的背景下，這一旅游經濟圈將會加速形成。圈內的各個地區通過旅游資源互補而共同獲益。11月12日上午，海航集團決定增開航班，使得海口往返香港航班由每周14班增至21班，三亞往返香港由每周11班增加至14班，意味著“瓊港空中快線”初具雛形。

　　海南第三個層次的夢想，就是前面提到的遲福林正在研究的課題。他認為，未來海南島在中國和東盟自由貿易區區域中的定位應該是南中國海區域綜合性的開發、服務重要基地。可以先建立起旅游經濟圈的合作，再逐步延伸到其他領域。比如越南下龍灣到洋浦才幾個小時，一旦旅游經濟圈開啟，貿易加工等領域均能實現合作。

　　巨變在即 夢想等待照進現實

　　提要：夢想的最終實現，必須有制度安排和政策框架作為內涵支撐。同時，要注重總體規劃，嚴控局部泡沫的產生

　　在曹錫仁的記憶中，如今叱咤地產界的馮侖還是當年的那個小伙子。1991年一天深夜，馮侖和潘石屹等5個兄弟騎著4輛自行車，突然敲開了他的門。他們不甘在北京打工，又借了10萬塊錢重新殺回海南。現在，他們已成為舉足輕重的人物，但對于更多老海南來說，時鐘仿佛從那時就逐漸慢了下來。雖然長遠的夢想已逐漸堅定，但要在短期內找回這失去的十多年遠非易事。

　　11月13日，中國證券報記者在三亞尋找那家已經試營業的免稅店時，換了幾輛出租車，問了多個路人，卻沒有一個人知道地址。“免稅店是騙人的，去那干嘛！”短短十多分鐘路程中，第一位出租車司機不停推薦另一家“走私店”，還力邀記者去購買水晶、珍珠。換了一輛出租車，司機又開始推薦來自泰國的“小人妖”表演。馬路上，電動自行車、摩的隨意穿行，到處兜客，從軟件建設來看，海南與國際旅游島還有相當距離。

　　“認識需要時間。”曹錫仁說，隨著對這個戰略的理解、消化、深入，再到領會、認同，海南最終會在體制、制度和政策方面產生一系列變化，此時才會使海南的發展進入一個新的歷史時期。

　　對這個也許不會很短的過程，學者們充滿了信心。他們認為，如今，歷史大形勢與20年前不可同日而語。海南總體上沒有實現建設特區的目標，但也獲得了巨大發展，不僅集聚了各類企業、人才，基礎設施更是日益完善。如在建的東環鐵路全長308.11公里，預計明年底通車，屆時，將建立起瓊北旅游圈的大循環，進而形成海南完整的“陽光東海岸”旅游產業發展戰略布局。此外，三亞和海口機場的擴建也提上日程，一直被外界提及多年的瓊州海峽大橋也有望加快審批和實施進度。這些都為海南國際旅游島的初步實現打下了基礎。當務之急，就是要圍繞國際旅游島，把中長期規劃盡快做起來。夢想的最終實現，必須有制度安排和政策框架作為內涵支撐。學者們還強調，雖然海南的產業已能承受新一輪資金的進入，但一定要注重總體規劃，嚴控局部泡沫的產生。

　　車沿海口西海岸行駛，李文利看著窗外的夕陽。當年，看了人民日報一篇描寫海南的文章，他成為十萬人才過海峽中的一員。在經濟最低潮的時候，也從未想到離開。在問及對海南前景的看法時，他沒有直接回答，只是反問了一句：“這樣的島，這樣的椰林，這樣的風，在中國還能找得到第二個嗎？”