開發商捂盤哄抬房價 專家:賺錢不成反傷己

來源：南國都市報     作者：許甲猛    2009-11-25

11月20日，許多媒體都刊發了住建部“各地要嚴打開發商捂盤哄抬房價，地方住建部門要督促符合條件樓盤及時開盤，不得分批分次銷售”的最新文件。

　　雖說文件規定得清清楚楚，事實上，還是有些開發商有意捂盤惜售，等待房價上漲時再銷售。不少消費者向記者反映遭受開發商有房不售的憤懣與無奈。

　　有房不售：購房者很郁悶

　　談到買房，家住海口白龍路的杜先生很郁悶。前段時間，他想買一套大點的房子，可當他到一家樓盤咨詢時，售樓小姐說現在還不賣，要想買就先登記內部認購，等開盤時再買。這讓他很不明白，明明房子已經封頂，就連外墻的腳手架都拆除了，為什么還不著急賣呢?難道這家房地產商真的“不差錢”?更讓人氣不打一處的是，當他問售樓小姐什么時候開盤時，她卻拋出一句“還不確定，到時再電話通知。”

　　其實，購房遇到杜先生一樣遭遇的市民為數不少。有一位購房者說，上個月，他在網上看到一家剛開盤不久的房地產開發商所打的銷售廣告中，還有50多套房子沒有賣出去。于是，他打電話過去咨詢具體情況，一位售樓小姐告訴他，還有差不多20套了，其余的都賣完了。一個多星期后，他親自到這家公司售樓處，卻被告知只剩下2套了。由于沒有看中這兩套房，所以他就回來了。可臨走時，售樓小姐又說可以留下聯系電話，如果有空余的房再通知。如今快一個月過去了，這家公司的宣傳網頁還標有41套房子可售。后來，一位朋友告訴他，這是開發商故意捂盤惜售，等待房價上漲再銷售，他才明白是怎么一回事。

　　捂盤惜售：開發商花樣迭出

　　海口市民劉小姐說，今年3月，她準備到一樓盤看房時，售樓小姐說，要買就快點決定，他們樓盤一期就剩下十幾套了。后來，這家樓盤也發布了他們樓盤即將賣完的消息。可近一個多月來，在沒有開發新樓盤的情況下，這家公司仍然大打廣告。樓盤不是賣完了嗎?為什么還大打廣告銷售?劉小姐一臉疑惑。

　　事實上，這是開發商有意為達到捂盤惜售目的，故意采取假預訂或者假成交來哄托熱銷的一種手段。如果他們所推出的樓盤三個月才賣完，他們往往會兩三個星期就“賣光”了，給人樓盤銷售非常火爆的假象來吸引更多的購房者。同時，他們會根據具體情況，在提高房價的基礎上，將那些早被客戶“預訂”的房子再慢慢銷售，以達到捂盤漲價的目的。

　　那么，開發商捂盤惜售的花樣除“假預訂、假成交”外還有哪些呢?

　　一位業內人士透露，開發商捂盤惜售的方式還有以下幾種：一是樓盤已達到領取預售證條件，開發商卻偏偏不肯去拿;二是樓盤已拿到預售證卻遲遲不公開銷售，打著“內部認購”的旗號繼續蓄客;三是抬高售價保護房源。

　　一位專門代理樓盤銷售、不愿意透露姓名的業內人士表示，許多開發商認為，海南房地產銷售可能會迎來新的機遇，于是故意放慢施工進度，延遲開盤時間，或者提高買房的門檻，等待國際旅游島的重大利好消息公開，然后看市場的接受程度，慢慢去消化。就是那些已經拿到預售許可證的樓盤，他們也會統一口徑，稱前期開發樓盤已經售罄。

　　有利有弊：小心賺錢不成反傷己

　　國家有關部門明確規定不得捂盤惜售，可為什么有部分開發商還不惜“以身試法”而捂盤惜售?捂盤惜售給市場、購房者帶來什么影響?捂盤惜售真的沒有風險，只會穩賺?

　　按理說，房子是商品，做出來就要賣，變成鈔票落袋為安。但開發商之所以敢于捂盤，是因為海南得天獨厚的氣候條件，再加上海南國際旅游島獲批在即等利好消息，從目前的情況來看，海南房價還有上漲的空間，所以，他們才敢于捂盤惜售。

　　海南中宇行房地產投資顧問有限公司的周柳軍認為，從開發商的角度來看，捂盤惜售是開發商追逐自己利潤最大化的自利行為，無可厚非。但對消費者來說顯然不公平，可以說侵犯了消費者的購房權益。開發商在不差錢的情況下，捂盤等待房價上漲、市場最好時才賣，肯定會賺得更多。但對消費者來說，又有失公平。明明房子還沒賣完，卻稱已賣完將購房者拒之門外，姑且不討論是否屬于商業欺詐，至少侵犯了購房者合法權益。此外，捂盤惜售會無形中拉高了房價，擾亂房地產市場。

　　海南恒地產投資咨詢有限公司營銷負責人薄厚光認為，從企業本身來說，捂盤惜售并不是穩賺不賠，畢竟，一個項目從開發建設到最后售磬交付使用，有一定科學的周期。捂盤惜售無形中會增加成本，銷售進度若延緩，勢必造成項目各方面投入加大，增加銷售成本。

　　一位不愿透露姓名的業內人士說，大量捂盤惜售是不明智的行為。海南建設國際旅游島不是一兩年的事情，可能十幾二十年，甚至更長。所以，幻想如果海南國際旅游島獲批房價就大幅上漲是不切實際的。此外，現在消費者購房越來越理性，就算到時房價上漲，消費者未必會立即買單。屆時，對于那些規模不大、資金不足的公司來說，就會出現資金斷鏈情況，對公司長遠、快速發展顯然不利。

　　開發商：在銷售旺季才開盤銷售

　　采訪中，談及捂盤惜售話題，許多開發商都遮遮掩掩，不愿深談。他們普遍認為，海南房地產銷售的旺季就在每年9月至春節后，之前不愿銷售是不想事倍功半。

　　中國房產信息集團的胡文娟認為，由于海南市場的特殊性，一直以來，房地產銷售都是集中在冬季，因此，許多開發商都會選擇在每年9月至春節前后開盤，這是順應銷售季節而采取的銷售策略，只要市場供求沒有出現很大的波動，就不是捂盤惜售。目前，海南房地產市場成交量一直穩步增長，供求關系、銷售節奏都比較平穩。所以說，捂盤惜售在海南不是很明顯。

　　一位開發商說，拿到預售許可證后，只要在規定時間內開盤都不算捂盤，減少推盤量、放慢銷售進度都是一種市場行為，企業可以根據市場的具體情況來控制自己的銷售進度，從而實現利潤最大化。由于海南房產銷售季節主要集中在冬季，所以，有些開發商即使樓盤早已建好或者已經拿到預售許可證，也會等到銷售旺季才開盤、銷售。所以，如果從這方面來說，不應該算是捂盤惜售。(本報見習記者利聲富)