迪拜危機尚難預言中國房地產泡沫破裂

來源：上海證券報     作者：許甲猛    2009-12-03

中國就是中國，迪拜就是迪拜。盡管迪拜危機對中國嚴防房地產市場有警示作用，但迄今我們仍看不到所說的房地產泡沫有破裂跡象，現在預言中國房地產泡沫有朝一日會破滅還“為時過早”。

　　迪拜危機，震驚全球。盡管對處在復蘇萌芽之中的全球經濟而言可能是一個被放大的事件，但還是引發了全球主要金融市場的劇烈震蕩。值得注意的是，迪拜危機是由房地產泡沫破裂引發的一場債務危機。因而，有評論認為，迪拜危機就是一個縮影，從中可以預見到形成中的中國房地產泡沫未來一定會破滅。

　　不過，在筆者看來，這樣的斷言或許有些匆忙或情緒化。如果仔細分析一下迪拜與中國房地產市場之間存在的諸多區別會發現，中國就是中國，迪拜就是迪拜，兩者之間缺乏可比性。對此，我們可以從以下三個方面做一番簡要的對比分析。

　　其一，金融危機對迪拜的影響與對中國的影響是“不可同日而語”的。

　　這是因為，導致迪拜危機的重要原因之一是房地產泡沫的破裂。事實上，房地產投資開發主導的經濟發展模式，一手造就了建在沙漠和大海環抱中的中東城市迪拜。但是，迪拜這個海灣“夢幻之都”是靠金錢堆出來的，大規模的房地產建設資金主要來自于包括全球大型銀行在內的國際貸款。隨著金融危機的爆發，國際銀行業本身面臨流動性危機，這多少影響了許多在建工程因資金困難而停工，加上迪拜地區的房價下跌，使得迪拜世界的償付能力出現了問題。這樣，房地產泡沫破裂引發的流動性危機最終導致迪拜債務危機。

　　相比之下，金融危機對中國的影響要小得多。例如，金融危機對中國的可貿易部門(如制造業)影響較大，但對非貿易部門(如服務業)的影響較小。隨著出口對經濟增長的貢獻度變為負值，非貿易部門的發展成為中國刺激經濟復蘇的主攻方向之一，其中就有了房地產市場的快速發展。另外，適度寬松的貨幣政策也為中國房地產市場發展提供了相當充裕的資金來源。從某種角度分析，金融危機反而促進了中國房地產市場發展。

　　這表明，在金融危機背景下迪拜與中國房地產市場的發展前景是截然不同的，金融危機刺破了迪拜的房地產市場泡沫，卻助推了中國房地產市場的快速發展，盡管中國房地產泡沫正在生成之中。

　　其二，迪拜與中國房地產市場的資金來源與投資者結構不同。這些差異是顯著的、又是重要的。如前所述，迪拜的房地產建設資金主要來自于海外，迪拜一度曾作為全球資金的“避風港”，但全球資金的逐利性使得這些資金的“進入”與“撤回”速度都相當快。當“迪拜神話”上演時，大量的逐利資金會蜂擁而至；但當這一神話破滅時，迪拜就會成為逐利資金出逃的“犧牲品”之一。另外，這個地區房地產市場的投資者來自于全球各地，金融危機及該地區房價的下跌，導致這些投資者的流動性迅速惡化。最終，房地產市場的流動性危機導致迪拜債務危機的產生。

　　但在中國，資本管制使得房地產市場的建設資金、投資資金及投資者都主要來自于國內。這個市場是相對封閉的。還有，當下中國的實體經濟尚處在回升之中，加上投資渠道又較為狹窄，銀行信貸和投資者都會較為積極地選擇房地產投資。盡管當下中國已存在房地產泡沫，但目前這一市場絕對不會因流動性的短缺或投資者的撤離而導致房地產泡沫的破裂。

　　其三，迪拜無法與中國房地產市場的規模與結構相互對比。這點理應引起我們的注意。

　　如果說迪拜的房地產市場是個小舢板的話，那么中國房地產市場的規模與空間是巨大的。如果說迪拜可能無法承受主要來自房地產泡沫破裂形成的沖擊，那么中國房地產市場有足夠的縱深腹地可以承受來自不同程度的房地產泡沫沖擊。

　　其實，這兩地房地產市場結構也存在著相當明顯的差異。例如，在迪拜，房地產市場發展走的是高端商業地產開發路線，如世界最高摩天大樓“迪拜塔”、世界最大人工島“棕櫚島”等。

　　但在中國，房地產市場是分層次的，特別是當下中國在加快保障房建設進程，試圖通過對房地產市場的結構調整，來逐步化解正在形成中的房地產泡沫。所以，形成中的中國房地產泡沫在未來是否必定會破裂，現在還很難說。

　　綜上所述，就目前而言，“迪拜危機”對中國房地產市場發展的實際影響很小，但卻為我們當下中國經濟逐漸轉向“房地產主導增長模式”提了一個醒，要密切觀察形成中的中國房地產泡沫風險，但也千萬不要“小題大做”，借“迪拜危機”預言中國房地產泡沫(其實還在形成之中)必定會破裂。（作者樂嘉春）