前三季低價房用地供應減45% 明年供應堪憂

來源：第一財經日報     作者：許甲猛    2009-12-09

中央經濟工作會議提出的增加普通商品住房供給的口號,剛給寄望房價平穩的民眾一支鎮靜劑,但今年前三季度中低價位、中小套型普通商品房用地供應大幅減少45%的現實,又可能讓這支鎮靜劑的療效打上折扣。

　　由于上半年的“拖累”,今年前三季度土地招拍掛均價同比下降了22.6％。但三季度以后開發商“拿地愿望強烈”,普通商品房的出讓均價環比上漲了近13％。

　　低總價房的土地供應大幅下降

　　國土資源部相關部門昨日公布《今年前三季度土地市場運行情況通報》（下稱《通報》）,數據顯示,今年前三季度住宅用地供應40192公頃,同比增加8.7%。其中,普通商品房用地供應33183公頃,同比增加4.3%,占住宅用地供應總量的82.6%,這個比重比去年同期下降了3.5個百分點。

　　更值得業界關注的是,今年前三季度中低價位、中小套型普通商品房用地供應為6002.94公頃,與去年同期相比大幅減少了45%。占住宅用地供應量的14.9%,同比下降14.6個百分點。

　　在當前我國的土地出讓市場,住宅用地在出讓前就已設定了若干規劃指標,比如容積率、建設密度等,這在一定程度上決定了這塊土地上可以建成什么類別的房子。中低價位、中小套型普通商品房用地的減少,將直接意味著明后年中低價位、中小套型普通商品房供給的減少。

　　對于此類供地減少的緣由,《通報》分析認為,主要原因是2008年房地產市場步入低迷以后,各地紛紛出臺了救市政策,“90/70”政策并沒有得到真正落實,造成中低價位、中小套型普通商品房用地減少。

　　地方政府的這種做法,對意在穩定房地產市場的中央政府來說,并非是一個好消息。

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥曾在國慶前夕表示,住房部不支持高房價,希望各地增加普通商品住房的供應。

　　“我們希望看到,各地能夠有計劃地、更多地提供用于中低價位、普通商品住房建設的用地。因為這樣做,會向用來滿足自住需求的購房者提供更多的、并且能夠支付得起的商品住房。”齊驥當時稱。

　　而這兩種商品房用地供應的驟減,已經使得這種“低總價”的愿景蒙上了一層陰影。況且,今年高價拿地的房地產開發企業們,在這些“地王”上建設中低價位、中小套型普通商品房的幾率也微乎其微。

　　昨日的《通報》還披露,今年前三季度別墅、高檔公寓用地供應818.43公頃,占住宅用地的2%。此前,中央政府已經禁止別墅用地供應多年。而在上月,北京還供應了一塊容積率僅為0.62的低密度住宅用地,成交總價達到50.5億元,而樓面地價也已經接近3萬元/平方米。

　　三季度開發商開始搶地

　　去年中央政府出臺的4萬億投資計劃,直接帶來了土地供應的井噴。前三季度,全國土地供應總量180544公頃,同比增加31.0%。其中,通過招拍掛方式出讓的土地面積105867.92公頃,同比增加31.0%,而由此帶來的土地出讓價款達到6296億元,同比增加1.4%。

　　土地成交總量增幅超過了三成,而土地收入微增,說明土地出讓的單價依然不及去年?！锻▓蟆凤@示,前三季度土地招拍掛的平均價款594元/平方米,比去年同期的768元/平方米下降了22.6%。

　　但今夏以來,國內樓市熱銷也帶動了土地市場的復蘇,一些重點城市接連出現的地王更是推波助瀾,全國土地價格也在三季度開始止跌回升。

　　《通報》也顯示,第三季度普通商品房用地出讓平均價款1171元/平方米,同比（1134元/平方米）上漲3.5%,比第二季度的1037元/平方米更是上漲了12.9％。

　　“這說明隨著信貸政策效應的逐步釋放和近幾個月房地產市場的回暖,開發商的預期得到進一步強化,拿地愿望強烈,造成市場供地競爭強度加大?！薄锻▓蟆贩Q。

　　這種競爭在一些重點城市表現尤為明顯。本月北京的土地市場上,已經接連兩天出現了央企背景的地產企業天價搶地的局面。

　　地市的火爆競爭讓地方政府的土地收入也直線攀升,截至昨日,北京的賣地收入總額已經被推高至760億元。

　　中央經濟工作會議提出的增加普通商品住房供給的口號,剛給寄望房價平穩的民眾一支鎮靜劑,但今年前三季度中低價位、中小套型普通商品房用地供應大幅減少45%的現實,又可能讓這支鎮靜劑的療效打上折扣。

　　由于上半年的“拖累”,今年前三季度土地招拍掛均價同比下降了22.6％。但三季度以后開發商“拿地愿望強烈”,普通商品房的出讓均價環比上漲了近13％。

　　低總價房的土地供應大幅下降

　　國土資源部相關部門昨日公布《今年前三季度土地市場運行情況通報》（下稱《通報》）,數據顯示,今年前三季度住宅用地供應40192公頃,同比增加8.7%。其中,普通商品房用地供應33183公頃,同比增加4.3%,占住宅用地供應總量的82.6%,這個比重比去年同期下降了3.5個百分點。

　　更值得業界關注的是,今年前三季度中低價位、中小套型普通商品房用地供應為6002.94公頃,與去年同期相比大幅減少了45%。占住宅用地供應量的14.9%,同比下降14.6個百分點。

　　在當前我國的土地出讓市場,住宅用地在出讓前就已設定了若干規劃指標,比如容積率、建設密度等,這在一定程度上決定了這塊土地上可以建成什么類別的房子。中低價位、中小套型普通商品房用地的減少,將直接意味著明后年中低價位、中小套型普通商品房供給的減少。

　　對于此類供地減少的緣由,《通報》分析認為,主要原因是2008年房地產市場步入低迷以后,各地紛紛出臺了救市政策,“90/70”政策并沒有得到真正落實,造成中低價位、中小套型普通商品房用地減少。

　　地方政府的這種做法,對意在穩定房地產市場的中央政府來說,并非是一個好消息。

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥曾在國慶前夕表示,住房部不支持高房價,希望各地增加普通商品住房的供應。

　　“我們希望看到,各地能夠有計劃地、更多地提供用于中低價位、普通商品住房建設的用地。因為這樣做,會向用來滿足自住需求的購房者提供更多的、并且能夠支付得起的商品住房?！饼R驥當時稱。

　　而這兩種商品房用地供應的驟減,已經使得這種“低總價”的愿景蒙上了一層陰影。況且,今年高價拿地的房地產開發企業們,在這些“地王”上建設中低價位、中小套型普通商品房的幾率也微乎其微。

　　昨日的《通報》還披露,今年前三季度別墅、高檔公寓用地供應818.43公頃,占住宅用地的2%。此前,中央政府已經禁止別墅用地供應多年。而在上月,北京還供應了一塊容積率僅為0.62的低密度住宅用地,成交總價達到50.5億元,而樓面地價也已經接近3萬元/平方米。