09中國旅游地產投資高峰論壇 展望旅游地產的未來

來源：三亞晨報     作者：許甲猛    2009-12-21

[編者按]旅游地產是近年來興起的房地產開發重點。12月15日，由海南廣播電視臺旅游衛視《旅游地產》欄目、三亞鳳凰島、搜狐焦點和海南聯華創展創意傳媒聯合主辦的2009中國旅游地產投資高峰論壇在三亞舉行。來自旅游、房地產、傳媒和金融等業界的精英人士匯聚一堂，共同探討中國旅游地產的發展、規劃、價值等相關話題，從旅游地產的現在展望旅游地產的未來。隨著政策的不斷明朗和政府的大力推動，“國際旅游島”的形象也日漸清晰，海南地產界更是迎來了前所未有的大好機遇。

　　陳淮(住房和城鄉建設部政策研究中心)：

　　海南旅游地產發展要惠及本地人

　　在旅游休閑這件事上，陳淮認為，三亞千萬別把這個國際旅游島重心放在賣房子上，旅游地產中的重點還是旅游，房子賣一回就賣沒了，旅游一輩子也賣不完，可以反復賣。國際旅游島也好，旅游地產也好，重在旅游，有了旅游才有了旅游地產。我們看到大家口袋里裝的精美畫片，以及看到的高端旅游設施，可以說海南最好的旅游硬件不亞于世界上最好旅游勝地，比如說夏威夷、馬爾代夫或者其他地方。但是，我還不敢稱國際旅游島，我覺得檔次還上不去，收入達不到，旅游項目中還有很多欠缺。

　　他認為，旅游地產還是國際旅游島都是一樣，我覺得實行多元化、多樣化的城鎮化創出一條路才有前景。三亞房子90%島外人買了，恐怕將來也難免有這樣趨勢，這未必是壞事，權衡利弊，有一天海南國際化程度真的大大提高了，在這里的游客享有世界一流的旅游資源，身心歡悅程度確實讓他們滿意而歸了，但當地住民不能從中受惠多少，就淪為城市最底層的就業人口。在其他國家有教訓，相對做的好日本北海道，我希望海南旅游業給海南省老百姓確實帶來福音而不僅僅把海南最優質旅游資源讓給富人，讓給島外人盡情享用，這是國際旅游島發展中，發展規劃里頭最根本的地方，以及海南旅游地產把優質資源建高檔別墅，老百姓住宅不管，城鎮化程度沒有多少提高，城鎮基礎設施老百姓享用的公共資源也沒有多少改善，這顯而易見不是十二五城鎮化房地產業發展和國際旅游島發展的希望和目標。

　　任志強(華遠集團總裁、華遠地產董事長)：

　　沒從數據上看出房價過快上漲

　　任志強說，這次國務院會議上特別提出，要抑制房價過快增長，同時提出部分城市的房價上漲速度過快，但我沒從數據上看出房價過快上漲，也許我比較笨，在10月份公布房價指數增長3.9%，11月份公布是5.7%，但是別忘了去年10月份是大幅度下降的，2007年10月份也是開始下滑，去年房價指數下降太低所以在出現5點幾的增長，因為環比來說11月份下降10月份也是下降的，環比下降怎么能說絕對值上升了呢？

　　這里出現一個問題，按平均房價計算一定出現一個巨大錯誤，什么意思呢？比如說三亞平均房價兩萬元錢一平米，是不是所有房子都賣兩萬元。舉一個例子，如果10平米我們賣20萬元，有一個高價一平米賣10萬元，另外還有一個一平米賣了5萬元，那么就是剩下8平米價格多少，因為15萬元沒了，一般老百姓是買剩下8平米房子，不是買的那兩個貴的。所以我說，普通商品房價格就越低，這就是一個最簡單普通算術題，因此國際上從來沒有用過平均房價這個概念，所謂房價都會用中位數來代表我們房價和中低收入家庭可以消費住房消費水平，按剛才舉例子如果中位數，就需要把一平米10萬塊錢價格拿要，還需要把一平米五萬塊錢也拿掉，在剩下八位里面去數第五位數是什么，中位數和平均數大概差100%的數據，因此平均數說明一個房價增長過快的時候，中央文件特別提出增加普通商品房或者中低價位小戶型商品房供應的時候，是算錯帳的，根本沒有搞清楚兩個概念的差別，稀里糊涂認為平均數代表普通商品房代表我們房價收入比代表中低收入家庭，而社會上藍皮書認為85%家庭買不起商品房就因為這樣數據是錯誤的，非常簡單的數據錯誤造成了一種欺騙，以至于中央電視臺每期節目都在說房價過高你別買讓所有老百姓受到巨大的財產損失，本來一個房子賺兩倍的錢結果變成買一套房子錢只能買一個廁所，這就是我們面臨的問題。

　　馬勇(中國旅游協會教育分會副會長)：

　　目前海南旅游地產產品還是單一的

　　馬勇說，旅游地產跟其他地產有共性也有差異化，共性包括企業品牌形象，海南地產發展實際上也可以引領全國旅游地產的發展，因為全國最有名地產公司也在這個地方投資、開發，也在這里尋找比較好的獨特的贏利模式。現在世界上正在評選全球旅游地產百強，另外對產品品牌的提升，這個方面就是三亞目前還有差距，特別是我們國內旅游地產剛剛興起，或者說剛剛涉足，在探索的階段，我覺得提升產品品牌競爭力很重要，但是整體上講，我們產品品牌還不夠，就是我們的競爭力還有待增強，所以剛才看鳳凰島建設的宣傳片我覺得思路包括表現形式非常好，我們希望有一批有品牌的企業有品牌的產品。

　　中國經濟發生了很大變化，如果談房地產未來的判斷，我們可能都是縱向的理解，理解政策的演變價格的變動，實際上忽視了很重要的區域選擇，我們現在簡單分為大城市中等城市小城市，實際上很大程度上區域創造品牌，區域品牌很重要，國家最早東部沿海開發，西部開發，中部崛起，現在我們談的區域可能更具有個性化。

　　馬勇說，我們應該遵循市場規律進行科學管理，因為旅游地產不是簡單把第二住宅當成旅游地產，它一定是有功能的，現在僅僅盯著住宅這一塊，實際上旅游地產多元化目標趨向可能大大提升我們的功能。近日在亞龍灣考察，三亞要打造東方夏威夷，打造黃金海岸目前還不可能，這個方面我覺得投資可以多元化目標趨向，將來大大提升投資效益，另外多元化功能結構能夠形成合理的旅游房地產產品體系，目前海南的地產產品還是非常單一的。

　　陳璐（鳳凰島總經理）：

　　消費群體對海南的房地產發展有信心

　　對于海南房地產市場，現在我們有百家以上的企業，其中有幾十家應該說全國頂尖的地產大鱷在這里進行投資，動用資金上千億，提出打造目標是打造海南的八大國際世界級灣區，我們知道整個世界上現在目前知名的有八大灣區,比如說洛杉磯、紐約、東京灣、新西蘭的霍克灣、香港淺水灣，我們現在提出目標打造海南世界級灣區，這個定位非常高，現在有百家企業動用千億資金在這里打造，應該說整個開發商的信心對海南經濟發展尤其房地產發展信心非常十足的。

　　消費群體對于海南的房地產發展也非常有信心，現在的消費群體跟90年代初那個被低估的消費群體完全是不一樣的群體，大家知道90年代泡沫經濟主要是投資為主，但是現在為什么造成這么熱銷，因為客源消費群體主要還是想把它作為第二居所，所以消費的理念不同，這是整個房地產市場能夠穩定發展的是主要的因素。現在的消費理念是，大家已經對自然資源價值的認同對健康生活品質的認同對人生價值的重新定義，這些都是代表著當今高端人群或者高尚人群對于休閑度假生活或者對于生活一種定位。

　　在政策層面上，也就是國際旅游島的概念應該帶動了整島旅游，作為海南第二產業的旅游房地產勢必也會能夠從中分到一杯羹。整個形勢也會得到充分發展，所以從以上這幾點考慮，從個人觀點來講，應該說海南的房地產它的穩定性非常強，而且有很大的上升空間，比如說海南房地產轉折就是從03年的非典以及去年08年經濟危機表現，應該可以看得出，海南房地產現在已經進入健康步驟，所以抗擊能力也要比其他城市要更強。