深圳投資客受重創不愿再買房 開發商不敢再提價

來源：南方報業網     作者：許甲猛    2010-01-13

隨著新“國11條”的發布，此前深圳開發商及投資客關于信貸政策未必會真正緊縮的期望落空。二套房首付提高至四成，令本地分析人士堅定了深圳樓市調整的大趨勢已經完全確立，未來成交量將進一步萎縮，而新盤成交也將在本周開始明顯調整，房價也可能會出現下跌。

　　投資客將受重創

　　“看來市場不行了，我準備這幾日把房屋再賣出去一些”，上周日，一位在南山投資多年的投資客致電記者時說，他在過去的1個月時間里，已經先后掛盤賣出了3-4套房，現在手里尚余下一些大戶型單位。而另一位投資客盧小姐，近日正準備出手購買寶安一個可以以租抵供的小戶型樓盤，但在該政策出臺后，她選擇了放棄。“(決策層)好像出手越來越重了”，她說。

　　由于投資客觀望甚至退場，專家們預計，一些不具備稀缺資源的高價豪宅以及合拼戶型多的樓盤，可能會受到較大沖擊，尤其是后者，出于對90·70政策的規避，很多開發商設計了兩套以上住房合拼打通，但住戶要辦理兩個房產證，在銀行即被視為兩套住房，很可能會被執行“二套房貸”。

　　成交將進一步萎縮

　　“雖然在利率上留有余地，但是改善型住房定義取消，從二套房便開始施行四成首付，已經說明，決策層在從政策上卡住模糊地帶”，鄧堅表示，未來包括深圳在內的一線城市，在信貸政策的執行力度上將會變得更加嚴格。

　　“樓市調整的趨勢完全確立了”，此前一直堅持信貸政策為樓市基本決定力量的深圳中原地產深港研究中心總監張偉認為，從去年末的中央工作會議開始到現在，樓市調整的思路整體上出人意料，而且越來越嚴格，顯示出決策層控制房價的決心可能“超出很多專家的預判”。接下來深圳樓市成交量會進一步萎縮，房價下跌的可能性也“越來越大”。

　　包括鄧堅在內的一些開發商預測，接下來開發商在定價方面將會更加保守，“更多會按照目前的定價原則謹慎定價，不一定會降價，但一般情況下，絕對不敢再漲價”。

　　年內房價下跌幾率增大

　　接受采訪的多位人士表示，目前的政策如果得到嚴格執行，年內房價將很可能出現下跌，但未必會大跌。

　　越來越多的專家對今年樓市較為擔憂，他們認為，2009年房價上漲過快，后期主要為投資客支撐，如今二套房貸政策嚴格執行，將會迫使投資客退場，從而令市場缺乏需求支撐，而出現下跌的可能性增大。尤其是去年炒風嚴重的區域，比如后海等地，房價最有可能出現下跌。但他們同時指出，在短期內，開發商及業主會選擇挺住。“一方面是深圳新盤供應量不足，二是開發商經過了1年的熱銷，實力大大增強”，羅湖上述房企總經理分析指出。

　　江少杰進一步指出，房價在春節之前不可能上升，而如果春節之后，信貸投放反彈，房價則有可能會出現反彈。但是，“如果房價又上升，必然會招致后續政策再度出臺”。

　　不過，依然有人維持對10年市場將平穩的判斷，金地集團董秘徐家俊預計今年樓市很難再出現像2009年那樣大幅上升，但也不可能深幅調整，更多會表現為穩定。

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　　收緊后銀行仍有“操作空間”

　　根據新的“國十一條”，今后二套房首付比例將不得低于四成。對此深圳各家銀行表示，目前尚未接到正式通知文件，仍然在執行原政策。對于房產新政如何貫徹實施，將等待總行的統一安排。

　　“目前還沒有接到正式的文件通知。”昨日，記者聯系中、農、工、建四大國有商業銀行，光大銀行、民生銀行等股份制商業銀行，渣打、東亞等外資銀行，各家銀行均如此表示。而對于總部在深圳的招商銀行、深發展、平安銀行等銀行，也均表示目前正是“敏感時期”，不便發表評論，也沒有最新消息公布。

　　對于國家政策出臺與銀行落實貫徹之間的這段“真空期”，各銀行均表示將延續之前的政策，但對具體內容均語焉不詳。記者以客戶身份分別向多家銀行了解到，各家銀行在聲稱“按照國家政策”的同時，仍然有一定的變動空間。振華路一家國有大型銀行工作人員表示，首次置業首付最低兩成、二套房也可首付三成。一家銀行信貸部經理向記者稱，各家銀行為了爭奪市場，往往會給客戶貸到七成。

　　盡管《通知》取消了“改善性住房”的條件，并明確了以“戶”為單位認定第二套房，但記者走訪發現，多數銀行對于7折利率優惠并沒有取消，但也有部分銀行已聞風而動，取消了7折優惠利率的政策。

　　記者走訪多家銀行了解到，即使首付四成的政策得到真正貫徹實施，銀行仍然有一定的“操作空間”。深發展振華支行業務人員向記者透露，銀行發放房貸首先要由評估公司進行評估，按照“評估額與交易額孰更低”的原則發放。對于一套交易額為100萬的房產，如果客戶拿不出40萬的首付款，評估人員會降低評估價格，客戶的首付額自然有所減少。成宏中介相關人員向記者表示，各家銀行由于信貸額度等原因，在不同時期的松緊程度也不盡相同，因此他們也會根據各家銀行的情況來幫助客戶進行選擇。即使40%政策實施，不同銀行之間也會有5%左右的差異。（南方都市報記者朱文策李孟姣徐維強）