國(guó)際旅游島引爆炒房潮 千億資金角逐海南樓市

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)     作者：王吉拉    2010-01-20

　　“元旦在海口買的房子，7000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)一萬(wàn)多了。”深圳一家投資公司合伙人袁彬元旦期間在海口閃電般搶購(gòu)了兩套新房。新年以來(lái)，海南樓市飆漲，正迅速成為各路資金拼搶的主戰(zhàn)場(chǎng)，“太熱了，難以想象的熱。”袁彬坦言。

　　2010年1月初，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》頒布，海南房地產(chǎn)和土地價(jià)格不斷攀升。半個(gè)月來(lái)，海南主要城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)30%。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，介入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和開(kāi)發(fā)資金已超過(guò)1500億元。海棠灣、清水灣、香水灣、石梅灣、神州半島、博鰲……整個(gè)海南東部沿海，處處都在上演資金奔涌的盛宴。

　　投資客：下一個(gè)夏威夷

　　“海口的房子半個(gè)月每平米漲三四千元很尋常，好的海景房漲得更多。三亞的房子飆得更快。”袁彬說(shuō)，元旦幾天把海口和三亞都跑遍了，覺(jué)得海口的房子稍稍便宜，便果斷在海口購(gòu)入兩套。而今海口位置較好的房子價(jià)格都已過(guò)萬(wàn)元，三亞的房?jī)r(jià)更是漲得離譜。

　　“海南將是下一個(gè)夏威夷，房?jī)r(jià)還會(huì)漲。”袁彬表示，很多投資客像他一樣看好海南樓市。自從2009年底海南國(guó)際旅游島消息傳出后，全國(guó)資金潮水般涌入海南樓市，一日跳漲千元已不鮮見(jiàn)。早在11月份，就有先知先覺(jué)的深圳投資客飛赴海南購(gòu)買房產(chǎn)，而今已獲利不菲。

　　三亞市某樓盤12月份還是每平方米1.2萬(wàn)元的房?jī)r(jià)，而今已超過(guò)2萬(wàn)元。海口某一樓盤1月16日的價(jià)格為每平方米1.5萬(wàn)元，1月17日已經(jīng)上漲到1.7萬(wàn)元，該樓盤2008年的售價(jià)為每平方米4000多元。海口市海甸島的一個(gè)高檔樓盤，別墅賣到每平方米4萬(wàn)多，公寓每平方米售價(jià)也高達(dá)1.6萬(wàn)元。

　　高檔樓盤銷售更為火爆。1月11日三亞鳳凰島剛剛創(chuàng)造出銷售奇跡，該項(xiàng)目一期開(kāi)盤700套，開(kāi)盤當(dāng)天便銷售一空，均價(jià)每平方米高達(dá)6.5萬(wàn)元，不但在海南創(chuàng)下銷售紀(jì)錄，在全國(guó)也極為罕見(jiàn)。

　　“買房如同買白菜”用來(lái)形容海南樓市毫不為過(guò)，許多外地投資客來(lái)三亞，不論價(jià)格高低就直接把房買走。三亞和海口的高級(jí)酒店已經(jīng)被前來(lái)買房的人訂滿，投資客的到來(lái)同時(shí)導(dǎo)致海南汽車上牌量的上漲，海口近期汽車上牌量上漲了3倍，車管所都忙不過(guò)來(lái)。

　　海南陵水清水灣的房屋均價(jià)漲到13000元，文昌房?jī)r(jià)最高漲至14000元，瓊海的房?jī)r(jià)也在兩個(gè)月間近乎翻倍。就連樂(lè)東這種海南非常偏僻的縣城，房?jī)r(jià)都已達(dá)到每平方米3000元。

　　“海南房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已十分明顯，海口市海甸島某小區(qū)一套80平米的住房，目前售價(jià)8000元/平米，月租1200元，‘租售比’已經(jīng)相當(dāng)離譜。”有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心地算了一筆賬。

　　房?jī)r(jià)攀升帶動(dòng)土地價(jià)格飆漲，12月份三亞迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬(wàn)元/畝的天價(jià)，成為海南的新“地王”，該地塊的土地價(jià)格折合成樓面價(jià)達(dá)到8460元/平方米，而三亞市2009年上半年的房產(chǎn)均價(jià)為9526元/平方米。

　　開(kāi)發(fā)商 提前“跑馬圈地”

　　在“東方夏威夷”概念的吸引下，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也開(kāi)始掀起新一股熱潮。“從未來(lái)國(guó)際旅游島的客流量和經(jīng)濟(jì)規(guī)模看，海南的土地價(jià)格確實(shí)不高。2009年，我們拿地的時(shí)候，地價(jià)大約每平方米1000元；現(xiàn)在地價(jià)雖然漲了，但與房?jī)r(jià)相比，仍有不小的利潤(rùn)空間。”一位在海口西海岸做開(kāi)發(fā)的浙江地產(chǎn)商對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　其實(shí)，在海南國(guó)際旅游島規(guī)劃正式獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)之前，便早有開(kāi)發(fā)商競(jìng)相布局。根據(jù)海南省浙江商會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海南國(guó)際旅游島獲批之前，就有大批浙商進(jìn)駐海南。截至目前，浙江地產(chǎn)企業(yè)在海南開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的注冊(cè)資本已超過(guò)百億元，實(shí)際投資運(yùn)作的資金超過(guò)300億元。在海南布局的浙江地產(chǎn)商，包括浙江綠城、耀江集團(tuán)、國(guó)都控股、廣廈集團(tuán)、美都控股(12.93,-0.45,-3.36%)、天朗投資、華立地產(chǎn)、溫州國(guó)光房產(chǎn)、浙江世貿(mào)君瀾酒店集團(tuán)等。

　　除浙商外，來(lái)自廣東、上海、北京等地的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商也已提前“跑馬圈地”。在從海口到三亞595公里的海岸線上，投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布，其中不乏雅居樂(lè)、富力、萬(wàn)科、魯能、新世界(17.58,-0.36,-2.01%)、保利地產(chǎn)(21.13,-0.15,-0.70%)、華潤(rùn)、中信等知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前在海南的全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)100家，投資總額超過(guò)1000億元。

　　例如北京首創(chuàng)與海口市政府合作進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃有6563畝沿海土地，其中首創(chuàng)負(fù)責(zé)在那里興建一個(gè)海口的行政中心。富力地產(chǎn)在海南已經(jīng)取得了近1萬(wàn)畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，主要包括香水灣的2500畝土地，在海口的680畝和澄邁的6700畝土地。其中，富力地產(chǎn)在香水灣打造的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目富力灣，投資超過(guò)15億元，并吸引13家大公司進(jìn)駐。雅居樂(lè)地產(chǎn)攜手摩根士丹利共同開(kāi)發(fā)的海南清水灣，占地約1.5萬(wàn)畝，海岸線長(zhǎng)達(dá)12公里，項(xiàng)目總投資逾200億元，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)10年。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年1至11月，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資248.57億元，同比增長(zhǎng)48.1%。其中，住宅完成投資226.37億元，同比增長(zhǎng)60.1%，遠(yuǎn)高于同期全國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占同期海南全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的31.64%，成為海南比重最大的投資行業(yè)。

　　當(dāng)?shù)卣翰粫?huì)再現(xiàn)新一輪泡沫

　　海南近期出現(xiàn)的投資購(gòu)房和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)熱潮，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)泡沫的擔(dān)憂。畢竟，海南的房地產(chǎn)泡沫曾因沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐而破滅過(guò)。對(duì)此，海南省委書(shū)記衛(wèi)留成公開(kāi)表示，海南不會(huì)再出現(xiàn)1993年房地產(chǎn)泡沫的情況。做到這點(diǎn)的辦法之一，就是控制土地供應(yīng)量和建設(shè)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。

　　海南省有官員就近期暫停土地出讓做出解釋稱，今年3月底前，海南暫停商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要是等待國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，以便對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)做更好的規(guī)劃，并非減少土地供應(yīng)。2010年，海南計(jì)劃向國(guó)土資源部申請(qǐng)追加土地利用計(jì)劃指標(biāo)，進(jìn)一步加大土地供應(yīng)量。

　　根據(jù)海南省國(guó)土環(huán)境資源廳的統(tǒng)計(jì)，目前海南的土地總面積約354萬(wàn)公頃，尚未開(kāi)發(fā)利用的土地只有26萬(wàn)公頃，約占土地總面積的8%。此前由于地方政府財(cái)政基礎(chǔ)較薄，缺乏一級(jí)開(kāi)發(fā)能力，海南在很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)將土地交給開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)。企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的增值收益分成比例最高可達(dá)70%。公開(kāi)信息顯示，通過(guò)這種方式，多數(shù)大型房企目前在海南都擁有動(dòng)輒數(shù)平方公里的土地。

　　“海南并不缺地，缺的是有效開(kāi)發(fā)的土地。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的掀起，海南土地的價(jià)值和有效供應(yīng)都將提升。

　　據(jù)了解，海南下一步土地供應(yīng)將主要是圍繞國(guó)際旅游島項(xiàng)目的進(jìn)行，向旅游基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、各類旅游主題公園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等方面傾斜，特別是將增加保障性住房的供地指標(biāo)。現(xiàn)在海南正在探索省級(jí)土地收儲(chǔ)模式。按照這種模式，今后市縣城區(qū)以內(nèi)的土地收儲(chǔ)及交易原則上由地方政府自理，省級(jí)收儲(chǔ)中心不插手。但市縣城區(qū)范圍之外的省級(jí)重大基礎(chǔ)設(shè)施或是與旅游島開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的大片區(qū)開(kāi)發(fā)，或?qū)⒂墒〖?jí)收儲(chǔ)中心統(tǒng)一負(fù)責(zé)。海南富力房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政府對(duì)土地出讓進(jìn)行有序管控，有利于完善基礎(chǔ)設(shè)施，并為二級(jí)市場(chǎng)提供更好的服務(wù)和支撐。