海南：迪拜殷鑒在前 國(guó)際旅游島建設(shè)須以旅游為核心

來(lái)源：上海證券報(bào)     作者：許甲猛    2010-01-20

兩大因素讓海南概念再次成為各路資本追逐的焦點(diǎn)。一方面，《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》提交發(fā)改委，并且極有可能在上半年獲得通過(guò)。另一方面，與之相隨的是房地產(chǎn)業(yè)在這輪資本盛宴中獨(dú)占鰲頭，泡沫化趨勢(shì)日漸明顯。

　　為了避免重蹈覆轍，盡管存在這樣的憂慮，1月15日，海南省政府宣布暫停審批土地出讓。實(shí)際上，審批土地出讓與否，已成海南眼下甚為棘手的問(wèn)題。假如在今年三、四月份之后，國(guó)際旅游島計(jì)劃獲得發(fā)改委審批，屆時(shí)是否放行土地出讓？一旦重啟土地出讓，勢(shì)必讓暫停了幾個(gè)月海南土地炒作的民間資本更為饑渴，到時(shí)候的瘋狂程度可能會(huì)甚于此前。

　　海南房地產(chǎn)業(yè)在沉寂了17年之后，現(xiàn)在開(kāi)始的這一輪的泡沫化趨勢(shì)，讓人們唏噓不已。畢竟，在2002年到2009年上半年的全國(guó)性房?jī)r(jià)暴漲過(guò)程中，由于深切感受到當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破滅之后的劇痛，海南以及與其臨近的北海市等地，房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)運(yùn)行之中。雖然2004年下半年，海南房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，但基本還是處于溫和狀態(tài)。海南本地人，以及外來(lái)的投機(jī)資本對(duì)海南房地產(chǎn)一直甚是敬畏。不管京滬廣房?jī)r(jià)如何翻番，海南房?jī)r(jià)就是巋然不動(dòng)。

　　然而，自從2009年下半年之后，全國(guó)各地都在高喊房?jī)r(jià)虛高的時(shí)候，海南房?jī)r(jià)卻異軍突起，開(kāi)始了短時(shí)間內(nèi)急升。僅僅三、四個(gè)月時(shí)間，八九千元一平方米的房?jī)r(jià)就翻了一倍多。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2009年1至11月，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)284.57億元，同比增長(zhǎng)48.1%，增幅位居全國(guó)第三。隨著投資客和開(kāi)發(fā)商潮水般涌入，島內(nèi)房?jī)r(jià)瘋狂飆升，每平米普遍上漲數(shù)千元左右，甚至不乏數(shù)小時(shí)提價(jià)千元的奇聞，其中一處名為鳳凰島的樓盤價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了每平方米7萬(wàn)元的水平。

　　海南泡沫的再次吹起，意味著房地產(chǎn)投機(jī)炒作，真正進(jìn)入到無(wú)所不在的地步，但這并不意味著持續(xù)堆積十多年的房地產(chǎn)泡沫在2010年將要破滅。在筆者看來(lái)，到2012年前后，當(dāng)高通脹再次降臨，那時(shí)候才是真正考驗(yàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候。

　　海南又一次出現(xiàn)樓市泡沫并非偶然。一方面，熱錢形式存在的民間資本無(wú)路可去，房地產(chǎn)是其博取利潤(rùn)的最佳場(chǎng)所。在目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率極低，且投融資環(huán)境嚴(yán)峻的大背景下，2009年從山西煤炭行業(yè)的整合中退出的高達(dá)近千億的浙商資金，理所當(dāng)然地選擇地產(chǎn)作為目標(biāo)。另一方面，海南國(guó)際旅游島這一尚處于朦朧階段的“概念”出現(xiàn)，讓這些資金一下子逮準(zhǔn)了時(shí)間點(diǎn)。

　　在2009年事實(shí)上極度寬松的貨幣環(huán)境的刺激下，以及2010年流動(dòng)性整體過(guò)剩大格局難以改變的當(dāng)下，房地產(chǎn)泡沫的堆積成為各路資本幾乎一致的行動(dòng)。近期出現(xiàn)的江浙退房潮，更有可能是民間資金棄江浙而轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南所不得已作出的行為。不是海南泡沫加速，就是江浙房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，其實(shí)質(zhì)并無(wú)差異。只是這些資金所吹起的泡沫的地域有別而已。

　　多年以來(lái)，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)發(fā)展一直有著“沿海學(xué)香港，內(nèi)地學(xué)沿海”的邏輯，而海南房地產(chǎn)則早已有著典型的香港模式特征，兩者都受制于有限的土地。因此，也就免不了陷于“囤地、賣樓花，買期房，炒樓”的惡性循環(huán)。這也是當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫僅僅維持了三四年的主要原因。

　　現(xiàn)在，采取一切可能的措施阻止房地產(chǎn)泡沫再次大面積降臨海南島，是保證國(guó)際旅游島規(guī)劃健康實(shí)施的關(guān)鍵。如果海南在國(guó)際旅游島建設(shè)的同時(shí)，房?jī)r(jià)不斷急速飆升，那么海南也就成了迪拜。

　　在很多方面，海南和迪拜都有著類似的特征。迪拜模式的經(jīng)濟(jì)奇跡，開(kāi)始就是主要依賴旅游，之后則是靠房地產(chǎn)，這與現(xiàn)在海南的發(fā)展模式極其相似。同時(shí)，迪拜和海南都是常住人口很少，“候鳥(niǎo)式”生活群體所占比例龐大。這些因素都是海南上一輪泡沫中就已經(jīng)顯現(xiàn)的因素。

　　所以，筆者在這里呼吁，海南在建設(shè)國(guó)際旅游島的過(guò)程中，必須好好從迪拜危機(jī)中汲取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。國(guó)際旅游島建設(shè)必須以旅游為核心，不能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鳩占鵲巢。雖然轉(zhuǎn)變依賴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式做起來(lái)很難，但是，海南要想不重蹈覆轍，就必須率先調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，絕不可讓旅游島建設(shè)成為房地產(chǎn)商和投機(jī)資金斂財(cái)?shù)墓ぞ摺＃ㄗ髡邽橹袊?guó)人保資產(chǎn)研究部客座研究員）