城鎮(zhèn)化接力樓市新周期：一線城市稍息二三線前進(jìn)

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)     作者：許甲猛    2010-02-20

春節(jié)期間，遠(yuǎn)在山東老家的同學(xué)大楊打電話來(lái)求助：“想在城里買(mǎi)套房，能不能贊助點(diǎn)？”

　　大楊說(shuō)的“城里”只是號(hào)稱百?gòu)?qiáng)縣的滕州，而他工作和居住的小鎮(zhèn)離縣城尚有半個(gè)小時(shí)的車程，買(mǎi)房目的只有一個(gè)：戶籍政策漸漸松了，孩子將來(lái)可以在城里上個(gè)好點(diǎn)的學(xué)校。

　　這似乎并非嚴(yán)格意義上的“自住需求”，倒像是押寶在孩子身上的投資。而當(dāng)越來(lái)越多的人從農(nóng)村蜂擁進(jìn)城后，房?jī)r(jià)不可避免地開(kāi)始了三級(jí)跳。

　　何況同行的還有原本在一線大城市浸淫多年，并親手締造了樓市泡沫的開(kāi)發(fā)商和投資者，背后則是中國(guó)城市化進(jìn)程周期正向城鎮(zhèn)化演變，使得一線城市樓市在調(diào)控高壓之下不得不選擇“稍息”之后，“前進(jìn)”接力棒傳給了二三線城市所謂的“價(jià)值洼地”。

　　數(shù)據(jù)顯示，從一線城市開(kāi)始的中國(guó)第一次城市化浪潮，已使其城市化率高達(dá)70%以上，相比之下，二三線城市大多不足40%。

　　不過(guò)記者采訪得出的結(jié)論顯示，二三線城市樓市“前進(jìn)”路徑將很難復(fù)制一線城市的瘋狂，甚至當(dāng)二三線城市房?jī)r(jià)輪番上漲之后，所謂的“價(jià)值洼地”會(huì)成為一個(gè)偽概念。

　　“學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣”

　　沒(méi)有人能否認(rèn)萬(wàn)科在中國(guó)房地產(chǎn)界“帶頭大哥”的江湖地位。多年前業(yè)內(nèi)一句“學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣”的標(biāo)語(yǔ)，如今依然可以號(hào)令天下。

　　兩年前王石的“拐點(diǎn)論”隨著全球金融危機(jī)的到來(lái)，政策毫無(wú)選擇地做出救市動(dòng)作，似乎并沒(méi)有兌現(xiàn)。只不過(guò)，在2009年樓市繼續(xù)瘋狂之下，萬(wàn)科做出了另一種選擇。

　　2010年初，萬(wàn)科總裁郁亮密集的行程多次鎖定的是云南昆明等非一線城市。僅在昆明一地，萬(wàn)科聯(lián)手的合作伙伴一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商云南城投就有超過(guò)3萬(wàn)畝的土地儲(chǔ)備。

　　事實(shí)上，萬(wàn)科被廣為詬病的是，在2009年同行在一線城市大肆囤地?cái)U(kuò)張時(shí)，它卻建樹(shù)不多，如今面紗揭開(kāi)，萬(wàn)科潛行的新圖謀“原來(lái)如此”。

　　記者拿到的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科最近新增的45個(gè)項(xiàng)目中，有37個(gè)位于二三線城市；今年1月以來(lái)剛剛新增的近10個(gè)項(xiàng)目，大部分分布在佛山、鎮(zhèn)江等二三線城市。

　　業(yè)界再次追隨萬(wàn)科。2009年年末，在江蘇南通、浙江嘉興等二三線城市舉辦的土地拍賣(mài)會(huì)上，幾乎全是地產(chǎn)龍頭企業(yè)的身影。

　　保利地產(chǎn)最近公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年二線城市總銷售額首次超過(guò)一線城市，分別為53.44%和46.56%。

　　記者梳理公開(kāi)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，目前，萬(wàn)科、保利、富力等20余家大型房企在二三線城市新增土地儲(chǔ)備面積超過(guò)了1000萬(wàn)平方米，占比已經(jīng)過(guò)半；此消彼長(zhǎng)，公司在一線城市的新增土地儲(chǔ)備面積則出現(xiàn)了大幅下降。

　　毫無(wú)爭(zhēng)議，多少年來(lái)甚至許多年后，中國(guó)房地產(chǎn)依然是賣(mài)方市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)里最大最直接的莊家仍是開(kāi)發(fā)商，他們選擇在這個(gè)時(shí)候轉(zhuǎn)變“戰(zhàn)場(chǎng)”顯然是嗅到了異常的風(fēng)聲。

　　對(duì)記者闡述這一變化的多位人士直接的解釋是：二三線城市樓市發(fā)展空間更大。理論背后則是調(diào)控高壓和城鎮(zhèn)化發(fā)展的雙重政策博弈格局。

　　城市化新階段

　　中國(guó)樓市從來(lái)都是政策市。莊家嗅到的風(fēng)聲正是政策有變。

　　硬幣的一面是樓市的調(diào)控空前高壓。市場(chǎng)的解讀是，主要受力點(diǎn)將是炒作風(fēng)盛、房?jī)r(jià)過(guò)于瘋狂的一線大城市。

　　春節(jié)前的最后一個(gè)工作日傍晚，央行突然發(fā)布消息，決定從2月25日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這已是央行短短1個(gè)月內(nèi)第二次動(dòng)用緊縮貨幣政策。

　　同時(shí)發(fā)力的還有，國(guó)11條、國(guó)四條、上調(diào)二套房貸等政策，住建部等九部委更是史無(wú)前例地在全國(guó)幾乎所有重點(diǎn)城市督察政策落實(shí)，再加上號(hào)稱“第二個(gè)鐵本”的無(wú)償收回北京順義“地王”事件，這一次中央傳達(dá)出的針對(duì)樓市調(diào)控的決心，顯然是在“玩真的”。尤其是處于風(fēng)口浪尖上的一線大城市紛紛明確表態(tài)“調(diào)控樓市”。

　　硬幣的另一面則是，政策對(duì)二三線城市的扶持。

　　“城鎮(zhèn)化是2010年主要經(jīng)濟(jì)工作之一?！敝醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議上時(shí)隔4年之后再次明確將城鎮(zhèn)化問(wèn)題提上重要議程，值得注意的是，以前經(jīng)常提到的“城市化進(jìn)程”已經(jīng)被“城鎮(zhèn)化”取代，二三線城市的發(fā)展被推到臺(tái)前。

　　中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文解讀“一號(hào)文件”時(shí)稱，政策將引導(dǎo)地產(chǎn)業(yè)從一線城市轉(zhuǎn)化到二三線城市。

　　國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在日前閉幕的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上亦表示，未來(lái)土地審批將偏向二三線城市。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化率30%-70%是城市化速度最快的時(shí)期。目前國(guó)內(nèi)一線城市大多超過(guò)了70%，而二三線城市還不足40%。

　　中共中央政治局常委周永康日前表示，推進(jìn)戶籍管理改革，探索以房管人新模式。

　　清華大學(xué)日前首發(fā)的《2009年中國(guó)城市住宅發(fā)展報(bào)告》中提出，我國(guó)正處于快速城鎮(zhèn)化階段，這樣，城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)住宅的剛性需求會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)強(qiáng)烈。

　　不僅如此，隨著京津高鐵、武廣高鐵等快速交通工具的發(fā)展，半小時(shí)甚至一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈將使不在核心的二三線城市無(wú)限接近核心價(jià)值。