海南炒房團(tuán)初現(xiàn)撤離跡象 樓市是否現(xiàn)泡沫？

來源：沈陽晚報     作者：蔡于博    2010-02-21

　　當(dāng)沈陽仍是滴水成冰的寒冬，氣候宜人的三亞卻游人如織，但與以往不同的是，很多人是懷著房子夢、發(fā)財夢匆匆而至。在最近2個月間，因?yàn)椤秶鴦?wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》正式出臺，以三亞為代表的海南房價如同安了“彈簧腿”瘋狂彈升，上演了讓人為之瞠目的瘋狂。于是，諸如海南房地產(chǎn)泡沫是否卷土重來？三亞是否是第二個迪拜？這種看似瘋狂的格局還能維持多久？成為眼下海南飛漲的房價創(chuàng)造一個個傳奇故事后，專家、業(yè)內(nèi)人士，甚至市井百姓都在重新審視的問題。

　　瘋狂三亞

　　如今的國際旅游島注定和房地產(chǎn)密不可分。而令記者意想不到的，則是無孔不入的房地產(chǎn)廣告。而最先映入眼簾的，出現(xiàn)在飛往三亞班機(jī)的小桌板上。不大的三亞鳳凰機(jī)場上，到處充斥著各類樓盤的銷售廣告。忙碌的鳳凰機(jī)場對面，同樣是清一色的房地產(chǎn)廣告牌。緊接著，記者更是驚奇地發(fā)現(xiàn)，飛抵三亞后向市區(qū)方向開車三四公里，沿途竟沒看見一塊“非房產(chǎn)廣告牌”。在三亞市區(qū)，開盤銷售的標(biāo)語和橫幅林林總總。出租車和公交車的車身上，貼滿了樓盤的銷售信息，就連隨處可見的小招貼也幾乎全是租房、售房信息，而在三亞灣最熱鬧的海邊，地產(chǎn)中介更是一家挨著一家，比小吃店還多。整個三亞給人的第一印象，就像是一個超級售樓處。

　　要說三亞的樓市究竟有多瘋狂，前來接機(jī)的徐師傅就給記者講起了在當(dāng)?shù)貍鞯米顑吹纳蜿柸速I房故事。“三個沈陽人一下飛機(jī)，就托著行李箱，一路小跑地去打的，然后就像沒頭蒼蠅似的，三亞的樓盤挨個逛，一進(jìn)售樓處就問，還有房子嗎？還有房子嗎？只要有房，他們馬上就會買。”在徐師傅看來，今年一月份，是三亞樓市最為瘋狂的一個月。隨后，徐師傅還拿記者開涮，“如果當(dāng)時你一下飛機(jī)，先不去采訪，而先去售樓處買一套房子，然后幾天之后，當(dāng)采訪結(jié)束了的時候，再去把房子賣了的話，差旅費(fèi)能掙回來，自己還能掙一筆。”

　　說到瘋狂，一個數(shù)字最值得關(guān)注，是在海南建設(shè)國際旅游島獲得國務(wù)院批準(zhǔn)后的5天內(nèi)，整個海南省的商品房銷售量就達(dá)到了2008年全年銷售量的總和，為171.12億元。此外，記者發(fā)現(xiàn)，海南樓市還出現(xiàn)了一個怪異的現(xiàn)象，就是自1月15日海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發(fā)項目后，海口、三亞及瓊海等多個地方房價應(yīng)聲跳漲，有些甚至一日一價。這在春節(jié)期間舉行的海南國際旅游地產(chǎn)文化節(jié)上，記者得到切身的體會。以一處位于瓊海市博鰲鎮(zhèn)的一線海景房為例，記者第一天詢價時，售樓員給出的答復(fù)是1.65萬元/平方米，而等到第二天又去詢價時，就已經(jīng)漲到了1.75萬元/平方米。而據(jù)售樓員透露，該樓盤在兩個月前，還僅賣到8000元/平方米。與此同時，還有的樓盤則聯(lián)手借著這股熱乎勁兒，搞起了海南看房游。

　　“鳳凰”傳奇

　　如果您選擇夜游三亞灣，那么在海面上最吸引您眼球的建筑物，一定就是它——鳳凰島。在和三亞當(dāng)?shù)厝藝Z嗑時，如果嘮起房子，十個人里有九個會和你聊起鳳凰島。而就在一個多月前，號稱“東方夏威夷”的鳳凰島創(chuàng)造了海南地產(chǎn)開盤銷售新記錄，即便起售價達(dá)到了5萬多元/平方米，可開盤當(dāng)天，一期700套房源，當(dāng)日全部售罄。這是什么樣的項目？為何受到如此矚目？在三亞采訪期間，本報記者多方輾轉(zhuǎn)來到鳳凰島,期望能解密這個“三亞史上最貴樓盤”。

　　到達(dá)項目地點(diǎn)后記者發(fā)現(xiàn)，鳳凰島其實(shí)是一座在大海礁盤上推填而成的人工島，通過約395米長的海上觀光大橋與三亞市中心城區(qū)相連，也是國際旅游島重點(diǎn)規(guī)劃的“陽光海岸”開發(fā)規(guī)劃的核心。而在觀光大橋連接城區(qū)的這一頭，開發(fā)商便設(shè)立了“關(guān)卡”，所有來看房的人都必須要事先預(yù)約，否則一律甭想進(jìn)島。

　　與動輒千萬元一套的天價公寓相比，售樓處裝修雖算不上奢華，但人氣依然很旺。操著天南海北口音的買家，圍得售樓員團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)海南從“人挑房”演化為“房挑人”時，讓售樓小姐也一下子牛了起來，甚至顯得傲慢。而鳳凰島的售樓小姐基本上是不搭理人的。在售樓大廳，許多人搶著要向她們咨詢各種各樣的問題，她們的回答一律是：均價8.5萬/平方米，最高價12.8萬/平方米，想訂房必須先交50萬誠意金，如果想看樣板間必須先簽購房合同。

　　售樓小姐告訴記者，鳳凰島全部竣工后，每平方米裝修費(fèi)用將達(dá)到2萬元，家具、電器全都是進(jìn)口貨，居住者將可通過海、陸、空三種方式上島，而島內(nèi)不僅建有停機(jī)坪，還有國際游艇會、奧運(yùn)主題廣場和鳳凰島國際郵輪港，總體投資超過百億。而新年第一天，美國皇家加勒比國際郵輪旗下素有“陽光郵輪”之稱的“海洋神話號”就搭載著1800余位游客，到達(dá)鳳凰島碼頭。

　　那么究竟什么人在買鳳凰島的房子？售樓小姐表示，一般都是私營企業(yè)老板。而這其中不乏遼寧買家，在記者采訪過程中，就有一位操著遼寧口音的買家預(yù)約訂房。而據(jù)售樓小姐透露，他所相中房子屬于3號樓中的大戶型，總房款將近1800萬。而目前，400多萬元一套的60余平方米的房子是最便宜的，加上其他費(fèi)用，沒有五六百萬就別想在鳳凰島上置業(yè)。

　　記者了解到，如今，全球銷售的三亞鳳凰島作為“南中國海地標(biāo)”、“世界新地標(biāo)”，正吸引了全球商界領(lǐng)袖、奢侈品牌、服務(wù)機(jī)構(gòu)的目光，購房者更以前所未有的激情蜂擁而至，他們認(rèn)為三亞鳳凰島不是單純意義上的地產(chǎn)項目，更是最具魅力的“海洋與度假”的收藏品。

　　樓市猜想

　　那么海南樓市還能火多久？記者試圖從大年初一開幕的海南國際旅游地產(chǎn)文化節(jié)找出答案。“這幾天來這兒看房買房的，都是外地人，主要是東北人、北京人、上海人還有浙江人。”連續(xù)在展會發(fā)了多天傳單后，森林公館置業(yè)顧問段飛燕告訴記者，雖然看房的人數(shù)不算少，但實(shí)際成交的數(shù)量卻不多。這種狀況和二三周前，各地炒房團(tuán)手提現(xiàn)金瘋狂搶購相比，堪稱場面清淡。在展會上，記者遇到了來自沈陽的游客張淼。張淼告訴記者，年前他就到了三亞，看遍了三亞樓盤，因?yàn)榉績r過高，還沒買到房，聽說有房展，正好來看看。而逛了一圈后，張淼感覺都不靠譜，決定繼續(xù)保持觀望。

　　記者看到，在這次展會上，三亞本地參展商中幾乎沒有真正意義上的一線海景樓盤，即便如此，三亞的房價依然高出其他城市一大截，普遍都在2萬/平方米之上。還有一些樓盤居然要求客戶在工地上連樁都沒打好的情況下，就全額付款。

　　一位三亞同行告訴記者，數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷過瘋狂的一月后，進(jìn)入2月份，三亞樓市的成交量已經(jīng)有所降溫。“現(xiàn)在的海南正在預(yù)支未來很多年的一個房價上漲的預(yù)期。”段飛燕也認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)顯露一種趨勢，就是看房的多，買房的少，主要原因就是價格炒上去了。而從她手上正在銷售的房源看，有跡象表明，一些炒房團(tuán)已出現(xiàn)離場跡象。而對于三亞當(dāng)?shù)鼐用駚碚f，現(xiàn)在三亞的高房價基本與他們已經(jīng)無關(guān)，因此也無需去理會也沒有能力去理會，大多數(shù)居民只是希望能守住自己家里原有的基業(yè)。

　　根據(jù)海南省政府工作報告，2009年，海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13751元，而目前三亞商品房均價已超2萬/平方米，這表明三亞居民用一年的平均收入，也買不了當(dāng)?shù)匾黄椒矫椎纳唐贩俊?BR>
　　泡沫爭議

　　海南樓市是不是出現(xiàn)了泡沫？這既是眼下人們的擔(dān)憂，也是一種爭論。在最近，由中新網(wǎng)評選的，全國房價泡沫化嚴(yán)重城市排行榜中，三亞以“五顆星”，位居首位。而在海南房價的泡沫有無的爭論中，有一個比喻很有意思。這就好比是喝啤酒，有點(diǎn)泡沫是正常的，但是我們要分開來看，是一杯啤酒當(dāng)中薄薄的一層，還是因?yàn)榈咕频募夹g(shù)不好，泡沫已經(jīng)占了大半杯，這兩種情況喝下去感受可是不一樣的。

　　中國海南改革發(fā)展研究院院長遲福林認(rèn)為，從短期看應(yīng)該說形成了一定的泡沫，因?yàn)榇罅康臒徨X進(jìn)入了，把房地產(chǎn)的價格迅速拉上去。但是從中長期看，這個泡沫是可以逐步消化的，所以不會形成1993年那場大的泡沫。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化了，1993年80%左右是寫字樓，現(xiàn)在90%左右是商品房。老百姓尤其是中等收入群體要到海灘來買第二套住房，這在當(dāng)時是很少一部分人，現(xiàn)在中高收入群體到海南買第二套房，這個需求量加大了，所以結(jié)構(gòu)和需求的變化，決定了海南恐怕不會發(fā)生1993年那種狀態(tài)。但是需要警惕的是，不要把現(xiàn)在短期的泡沫變成一個中長期的泡沫，這樣對海南國際旅游島的起步就會造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。

　　專業(yè)人士表示，很多人將三亞與迪拜作比較，其實(shí)這是不客觀的。迪拜之所以發(fā)生危機(jī)，在于其發(fā)展過度依賴外來金融資本，并對金融風(fēng)險缺乏有效的防護(hù)，房地產(chǎn)的繁榮是以巨額的負(fù)債為背景，同樣，迪拜本身沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)甚為單一，并且阿聯(lián)酋其他組織成員給予其支持有限。相反，三亞作為旅游城市，其本身在改革開放中獲得了一定的發(fā)展，具備一定的循環(huán)發(fā)展基礎(chǔ)，國際旅游島的概念，只會使海南如虎添翼，發(fā)展步伐加快。同樣，在中國巨大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐下，三亞不再是一個孤立的個體，它獲得的資金、政策等優(yōu)勢結(jié)合自身的獨(dú)特資源優(yōu)勢也會讓它脫穎而出。