真實(shí)的海南樓市 同樣有著升降沉浮

來源：新浪房產(chǎn)     作者：蔡于博    2010-02-22

海南樓市春節(jié)現(xiàn)出貨潮

　　一度因房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)的海口、三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，最近悄然滋生出種種投機(jī)資金急劇撤離的跡象。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，意欲撤場(chǎng)的投資客在2010年農(nóng)歷大年初一即掀起一股“出貨潮”。之前屢創(chuàng)新高的鳳凰島公寓，新春最新報(bào)價(jià)最高雖達(dá)10萬元／平方米，但有投資客最低只開出不到5萬元／平方米的價(jià)格，就放出之前買下的房源。

　　海南如今的景象并不是第一次出現(xiàn)，早在1990年代初期就曾顯現(xiàn)。在1988年海南建省和經(jīng)濟(jì)特區(qū)定位的刺激下，加上市場(chǎng)化改革的推波助瀾，海南房地產(chǎn)在短短3年時(shí)間翻了4倍，但終究在宏觀調(diào)控的“大棒”下歸于破滅。

　　其實(shí)，在2月14日“2010海南國(guó)際旅游地產(chǎn)文化節(jié)”以房展形式在三亞大東海廣場(chǎng)開幕的現(xiàn)場(chǎng)上，來自海口、三亞、瓊海甚至文昌、保亭等地的地產(chǎn)項(xiàng)目盡管大量標(biāo)榜“一線河景、二線江景”，其售價(jià)也大都在每平方米2萬元左右。

　　目前，海南省在企業(yè)手中的建房土地還有10多萬畝，最少可以建8000萬平方米的商品房。海南年銷售商品房約300萬到600萬平方米，土地供應(yīng)充足，從物以稀為貴角度來看，充足的房源供應(yīng)，已經(jīng)決定炒房子的人沒有多大空間。

　　固然，海南省也和大部分國(guó)內(nèi)一線城市一樣，GDP和地方財(cái)政的收入增長(zhǎng)主要依賴于房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。在國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島發(fā)展的若干意見》出臺(tái)之前，海南省主要就是以旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。但海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻又與其它城市大不相同，最明顯的區(qū)別是，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的投資性住房市場(chǎng)，多數(shù)樓盤的貨品80%以上靠島外消費(fèi)者購(gòu)買。

　　早在年初，美國(guó)的《華爾街日?qǐng)?bào)》便在一篇題為《瘋狂的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》一文中耐人尋味地提到，“盡管海南和中國(guó)其他地方的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了令人難以置信的大幅攀升，但許多分析師對(duì)于可能出現(xiàn)的災(zāi)難性崩盤卻出奇的冷靜。這其中讓人心寬的一個(gè)因素是房地產(chǎn)價(jià)格的主要推動(dòng)力：銀行貸款的增加”。但問題是，進(jìn)入樓市的銀行貸款在中央接連部不斷的調(diào)控下，其熱情已經(jīng)大幅降溫，更重要的是，此前的寬松貸款，很有可能將銀行與房地產(chǎn)綁在一起，也即一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)雪崩，中國(guó)的銀行業(yè)將會(huì)面臨災(zāi)難性局面。換句話說，房地產(chǎn)最終很可能會(huì)成為銀行的大麻煩。

　　縱觀外媒對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的討論，除去一絲酸葡萄心理之外，更多的是自身房地產(chǎn)泡沫破滅的切膚之痛。在美國(guó)的次貸危機(jī)爆發(fā)前，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾充斥著狂熱情緒和不差錢的“豪情”，似乎美國(guó)的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)漲下去，美國(guó)的銀行會(huì)永遠(yuǎn)有源源不斷的錢注入進(jìn)去。從這種意義上說，冷靜分析外媒的觀點(diǎn)，對(duì)預(yù)防中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫的破滅很有意義。

　　相較于其他地區(qū)，海南盡管具有天然的濱海旅游資源，可塑性強(qiáng)且人口較少。但由于越來越多的投機(jī)性流動(dòng)性資金正加速流向海南，而且全部急于得到回報(bào)，于是到處呈現(xiàn)出盲目的狂熱。但是，“海南國(guó)際度假島”畢竟是一個(gè)長(zhǎng)期而遠(yuǎn)景的概念，開發(fā)周期決然不短，同時(shí)海南人口有限，不像一線大城市那樣擁有充足的剛性需求支撐，擊鼓傳花的游戲恐難持久。

　　目前，有些人仍在大唱特唱“房?jī)r(jià)上漲可以為居民帶來財(cái)富效應(yīng)，有利于提高居民的消費(fèi)能力，有助于拉動(dòng)內(nèi)需，因而不應(yīng)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，以避免對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成損害”的論調(diào)，為樓市的狂熱助威。事實(shí)上，房?jī)r(jià)上漲除了對(duì)投資住房的人來說具有財(cái)富效應(yīng)，至于這種財(cái)富效應(yīng)能否帶動(dòng)消費(fèi)卻很難說。總之，在目前，房?jī)r(jià)過快上漲帶來的消極效應(yīng)大于積極效應(yīng)。

　　海南房?jī)r(jià)的一度暴漲，其根源完全在于某些投資者的熱炒。經(jīng)濟(jì)社會(huì)流傳一個(gè)信條，炒樓花和炒期房。對(duì)于“炒”，人們有不同的解讀。假若出于對(duì)某一產(chǎn)品某一行業(yè)某一技術(shù)的適當(dāng)推介，使公眾認(rèn)識(shí)，這樣的“炒”也未嘗不可。但若是注入虛假因素，這樣的炒，盡管會(huì)得逞一時(shí)，蒙騙公眾一時(shí)，但終究經(jīng)不起實(shí)踐檢驗(yàn)，會(huì)忽啦啦倒下來。其所以倒，完全是違反價(jià)值規(guī)律使然。

　　折騰一個(gè)多月天價(jià)的海南房市已經(jīng)開始現(xiàn)“出貨潮”，這既是回歸理性的表現(xiàn)，也是給國(guó)人上了一堂價(jià)值規(guī)律的課。《資本論》里對(duì)價(jià)值規(guī)律的精彩論述：我們應(yīng)該敬畏規(guī)律。在狂熱時(shí)，我們或許看不到它，但規(guī)律始終存在。“眾見其利者，非利也；眾見其害者，或利也”。面對(duì)海南樓市突發(fā)的事實(shí)，投資者有必要認(rèn)識(shí)清楚：真實(shí)的海南樓市，同樣有著升降沉浮。