走向崩盤能否回歸理性？破除迷霧解析海南樓市

來源：南海網     作者：許甲猛    2010-02-27

海南樓市走向崩盤抑或回歸理性?

　　即將結束的二月，海南樓市上演了從狂飆突進到嘎然而止的市場狂熱。

　　春節之前，海南各地的樓盤動輒一天上漲數千元/平方米，海口、三亞房價漲幅領跑全國，排隊購號的熱鬧景象首次在海南部分樓盤真實上演。

　　春節之后，海南各地樓市冷清現象清晰可見。售樓處門口車水馬龍的景象已成記憶，慘淡景象令很多售樓人員感到揪心。“出貨潮”似乎顯現，一些樓市價格已經開始打折。

　　極端的變化引來島內外人士的廣泛關注，上世紀90年代初的傷痛令很多關心海南房地產發展的人們擔心：冰火兩重天的現象緣何在2月得以上演?海南房地產的噩夢是否正卷土重來?高房價對海南是否就是大弊?

　　海南樓市緣何從井噴迅速轉入低迷?

　　——過快上漲導致交易量下降是市場正常反應

　　海南房產在全國樓市突然異軍突起的直接動因無疑是“海南國際旅游島”建設的獲批。

　　在國內投資渠道選擇機會尚不多的情形下，國內巨大的資本一直在尋找著新的投資機遇，“海南國際旅游島”概念的出現，為各種資本提供了巨大的想象空間。由于“國際旅游島”的具體政策一直尚未明確，使外界在傳述“國際旅游島”內涵時出現了很多的偏差，“海南要開放賭場，要建馬場，要完全免稅......”一系列的有意或無意的錯誤信息表達，使海南成為了投資者的向往地。

　　而在2009年全國重點開發城市房價整體提升的超高比例前提下，在國家宏觀調控的接連影響下，海南為投資者們提供了一種“情緒性表達”的機會。在海南國際旅游島規劃綱要尚未出臺之前，率先而動的一直是國有企業。去年12月15日，三亞一塊不靠海、不靠江、也不在市中心的土地，短短幾分鐘刷新了海南土地拍賣的新記錄，每畝土地被拍到了1500萬元。

　　隨即，“國際旅游島”概念受到全國各地媒體，尤其是全國財經性媒體的熱炒，投資資金蜂擁而至海南。2009年12月底，三亞簽約房價為15857.44元/平方米，到2010年1月份，三亞的簽約房價上升到22000元/平方米。三亞被迫出臺一個身份證只能購買5套房的限制性政策。很多項目只接受一次性付款，不接受按揭貸款。

　　在海南樓市狂熱之時，很多業界人士有著清醒的認識。過度上漲只是一部分有現房的中小開發商追求利潤最大化的結果。而并非是市場需求的真正體現，更不能體現市場任何規律。在1月份，記者與一些業內人士探討時，業界人士一個普遍的觀點是，這種現象難以持續，出現逆轉的時機可能會在5月或6月。出乎很多人的意料之外，僅僅春節之后，海南樓市就遭遇“出貨潮”。

　　由于這一階段進入海南購房的人群是帶有比較強烈的投資意識和投機意識的一個群體。他們急于得到回報，為了“落袋為安”，主動將收入囊中不久的房產拋出，使得火熱的海南樓市形勢出現了逆轉。海南省委、省政府的“兩個暫停”沒有讓樓市降溫，“出貨潮”卻使得樓市迅速逆轉。但不期而至的低迷交易打亂了投資者的步伐。一個多月前蜂擁進入海南房地產市場的投機資金已經有撤離跡象。

　　一些新盤出現了打折現象，一些二手房的降價幅度則更大。樓市的冷清讓不少售樓人員開始擔心今年的收入，因為交易少，傭金也就隨之而降。

　　業界人士認為，從目前的交易情況來看，海南樓市預計未來幾個月的主旋律將是高位盤整。但海南樓市這一輪的遭遇不會導致房價的大幅度下挫。

　　這應該是回歸理性的表現。

　　從國內背景看，北京、上海等地的房地產市場觀望氣氛也漸趨濃厚，成交量一再萎縮。觀察人士認為，全國“兩會”期間或之后，中央還很可能繼續出臺調控政策，進一步促進房地產市場的健康穩定發展。虎年的房地產市場能否延續牛市，仍要聽聽政策的風聲。