34家已公布年報地產公司：加速搶灘二三線城市

來源：第一財經日報     作者：許甲猛    2010-03-12

新聞關鍵字：年報,城市,地產,公司,二三線

如果說兩年前對轉戰二三線城市仍心存疑慮，但這一刻開發商已基本達成共識。截至3月10日，滬深兩市34家已經公布年報的房地產上市公司幾乎無一例外地都提出要加大在二三線城市布局，并在付諸行動。

　　非一線城市業績的大幅增長，二三線城市業績比重不斷上升，房地產開發商用投資方式的微妙變化正在催生房地產市場二三線城市時代的到來。但這并不意味著開發商將逐漸淡出一線城市。

　　二三線城市業績大增

　　根據Wind的數據統計，截至3月10日，滬深兩市已有34家房地產上市公司公布了2009年年報，累計實現營業收入1390.49億元和凈利潤184.41億元，分布增長21.94%和47.91%，其中近四成房地產開發商業績漲幅在50%以上，而二三線城市業績大增成為年報的一大亮點。

　　保利地產營銷總監胡在新透露，去年公司在二線城市的銷售額已經首次超過一線城市。去年保利地產實現營業收入229.87億元和凈利潤35.19億元，同比分別增長48.11%和57.19%，其中二線城市的銷售業績同比增幅在100%以上。

　　萬科在二線城市的表現更加搶眼。根據公司年報數據，2009年萬科在深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營業收入和凈利潤的比重分別為44.1%和44.5%。杭州、蘇州、南京、佛山等二線城市也對公司的營業收入和凈利潤做出了較大貢獻，在15個城市的營業收入占已進入城市數量的接近一半。

　　而部分專注于二三線城市的開發商則成為更大的贏家。

　　世茂股份2009年實現營業收入10.61億元，營業利潤3.03億元，同比增長171%，該公司項目大多數分布在長三角、環渤海灣、海西和中部地區的二三線城市，其中二線城市占比26%，而三線城市占比高達66%；主營全國二線城市房地產開發經營的廣宇發展2009年利潤總額同比增長96%。

　　萬科、保利在二三線城市的拿地速度也絲毫未減。年報顯示，萬科2009年共獲取新增項目44個，對應萬科權益建筑面積1036萬平方米。其中二三線城市占比超過了90%，平均地價2401元/平方米，與2007年相比下降29.5%；保利地產去年新拓展項目38個，其中28個項目分布在全國的二三線城市。

　　二三線城市再布局

　　萬科董事會秘書譚華杰對《第一財經日報》記者表示，去年房地產市場迅速回暖，房地產企業資金狀況得到了很大改善，同時由于銷售順利普遍存在補充項目資源的需求，土地市場也出現了比較激烈的競爭。“一線城市都是經濟發達的大城市，市場更受關注，土地市場的競爭也更為激烈。出于穩健經營的原則，萬科2009年主動規避了部分爭奪過于激烈的項目，新增項目中位于二三線城市的占比較大。”

　　一線城市土地市場的激烈競爭或許是多數開發商轉戰二三線城市的普遍原因。廣州房地產營銷策劃顧問謝逸楓認為，2009年全國各個城市的地王層出不窮，在中國土地市場目前面臨“僧多粥少”的局面下，對于穩健型發展的企業而言，尋找二三線城市有發展潛力的土地進行開發是必然趨勢。

　　他表示，未來土地市場重心也將從城市中心區轉向區域次中心或郊區縣以及二三線城市。“上市開發商在二三線城市大幅買地一方面是因為一線城市土地供應緊張、價格較貴、風險較大，另一方面是二三線城市的土地供應較充足，市場也比較看好。若拿地成本相對較低，再加上品牌效應，開發利潤會更大。”

　　而一線城市成交量的萎縮，或許是開發商轉向的另一原因。中國房地產信息集團研究中心總經理陳嘯天說，2009年國內十大城市下半年成交量相比上半年下降30%左右，但全國全年成交9.4億平方米，其中下半年成交量6億平方米，大幅高于上半年，說明在一線城市縮量的同時，三四線城市仍在放量。目前十大城市占行業比重20%，且逐年下降。

　　一線城市仍是戰略重地

　　上市房地產開發商集體搶灘二三線城市，并非意味著將逐漸淡出一線城市。金地集團董事長凌克表示，北京、上海及深圳等一線城市的房價尚未見頂，公司戰略的重點布局依然在一線城市。2009年，廣東、上海和北京三地仍占金地集團主營業務收入的九成。

　　譚華杰在接受本報采訪時也表示，萬科仍然十分看好一線城市的市場，未來仍將把握機會積極在一線城市獲取地價合理、開發風險可控的優質項目資源。目前，萬科已經進入了30多個城市，在戰略布局上萬科希望一線、二線、三線市場相互補充、平衡發展。

　　迫于“不買地王”的承諾，萬科在拿地方面曾受到諸多掣肘。但譚華杰說，萬科所指的“地王”項目是指那些地價中包含很大預期成分、只有在房價出現大幅上漲的前提下才能實現盈利的項目。一線城市的項目并非都是“地王”，“地王”也并不只出現于一線城市，堅持“不拿地王”的原則與在一線城市獲取項目并不矛盾。

　　上市開發商布局二三線城市并非沒有風險。正略鈞策房地產行業研究總監張朝峰認為，這幾年二三線城市的漲幅并不小，“二三線市場容量能不能持續地存在，能不能發展起來，而且有多大的發展空間，可以支撐多少年，如果只是機會性地拿地一個項目，做完就走了，實際上對于這種大公司來說會產生很大的成本。”(黃樹輝 張艷紅)