溫州炒房團汗顏：海南樓市進入蟄伏期

來源：新浪財經      作者：陳曼莉    2010-04-07

　　提要：“海南樓市進入蟄伏期”。蒙少虎的同行，“天上人間”3期項目銷售總監楊洪清，也沒有對外公布開盤時間。“天上人間”3期項目銷售總監楊洪清也表示，現在我們就是關心這兩個暫停什么時候解禁了。

　　文/周政華

　　“海南樓市進入蟄伏期”。這恐怕是山西煤老板和溫州炒房團不愿意聽到的消息，進入3月，海口大批樓盤推遲了開盤時間。

　　海口樓市“斷檔”

　　“最近經常接到銷售同行的電話，問我們的樓盤什么時候開盤。”海南新世界花園度假村銷售副總監蒙少虎說，“3期項目的具體開盤時間，還得看工程進度。”蒙少虎所說的3期項目，地處新埠島，鄰近市區，但由于交通不便，地勢低洼，當地人至今仍把這里視為農村。

　　“在海口，新埠島這樣的島嶼資源是非常稀缺的，我們看好這里的發展前景。”蒙少虎暗示，如果不出意外，3期的價格應該高過小區內二手房均價。8年前，港資背景的新世界在這里開發的1期樓盤均價大概3000左右，到今年，這里的二手房已經翻了兩番。

　　蒙少虎的同行，“天上人間”3期項目銷售總監楊洪清，也沒有對外公布開盤時間。楊洪清所在的海南佳元公司，早在上世紀90年代就在海口東部的南渡江邊拿下了幾十萬平方米的土地，這里也是政府規劃的城市東擴的主戰場，但十多年來，在這塊遠離市中心的荒蕪之地，只有海南佳園一家開發商蓋起了的“綠色家園”、“天上人間”等屈指可數的幾個樓盤。去年，海口市政府出臺了南渡江兩岸的規劃方案后，這一地塊逐步升溫，吸引一些開發商陸續進入。

　　海南佳元公司在南渡江邊苦等了十多年后，終于迎來市場的春天。“海景房太潮濕了，一般海口本地人，其實更喜歡住江邊。” 楊洪清表示，公司過去在南渡江地塊開發的項目大都定位本地人群，“不過，3期項目，我們會走高端路線，希望也能吸引島外的投資人購房。”在楊洪清看來，由于海口本地需求有限，只有撬開島外市場，公司后續開盤的33萬平米的天上人間3期項目才有可能賣個好價錢。

　　其實，不僅僅是新世界、海南佳元等公司沒有明確新動工項目的開盤時間，一些知名的開發商，如魯能、優聯、廣物等開發商的新盤上市時間，較之預期，都有所推遲。更為典型的例子是，今年3月，位于海口灣的一個樓盤，開發商把年初就已經拿到手的預售證退回了政府，理由是現在還不具備開盤的條件。

　　會推遲到多久？楊洪清和廣物地產副總經理蒲津等多名銷售人士都表示，旗下項目可能會在6、7月開盤，且價格都會高于前期項目。

　　開發商心里也沒譜

　　曾經為巨大存量房賣不動而苦惱的海口，在不到3個月里，新盤突然變得奇貨可居，開發商集體推遲開盤，這種市場形勢的反轉，很大程度上與近期的政策巨變有關。

　　去年底，中央正式把海南國際旅游島提升為國家戰略之后，海南島上的一切自然稟賦，海水、沙灘、陽光、空氣，再一次面臨市場價值重估，反應到房地產上，三亞的鳳凰島從年前的30000一度飆漲到80000，省會海口市的房價在過去不到3個月的時間的里，房價漲了一倍，市區內幾乎找不到10000以下的房子，這意味，當地普通勞動者一年不吃不喝拿全部工資，只夠買上1平方米的房子。

　　價格漲幅之猛，甚至超過了開發商的預期。在今年1月到2月，房價翻番的這短時間，海口幾無新盤上市，只有少量在售的尾盤，以至于有人戲稱海南開發商集體踏空了這一波行情。

　　不過一些開發商并不認同這樣的說法。“這樣的漲幅并不理智，跟當前海南的經濟基礎，城市建設的步伐都是脫節的。” 蒙少虎說，健康的房地產應該是穩步發展，漲得太快，作為開發商如果定價追也漲，一旦遇上后期房價又回調，剩下的項目定價，高了沒人買，低了，對于前期高價購房者來說也不負責。

　　對于房價暴漲，政府的心態也頗為復雜。早在18 年前，海南就經歷過一次房地產泡沫破滅的慘痛經歷，海南也為此付出了沉痛代價，不僅留下無數的爛尾樓，拖欠銀行的數百億資金，更重要的是，海南成為了投資者的夢魘。在隨后的10年里，這個熱帶島嶼的兩大支柱行業——旅游和房地產長期裹足不前，以GDP而論，海南的經濟增速長期墊底，只有少數年份超越了西藏。

　　因為有上一次教訓，對于海南國際旅游島規劃引發的房價暴漲，政府這一次也斷然出手，海南省建設廳1月15日宣布決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發項目，這種壯士斷腕的做法，雖然在此后的一周內再度引發房價大漲，但進入2月之后，整個海南的樓市進入了一個相對平穩期，政府抑制土地市場投機的目標也基本實現。

　　一些擁有龐大土地儲備的開發商，如廣物和魯能，均對政府的這一做法表示理解。廣物海南公司副總經理蒲津認為，這一做法抑制了短期的土地市場投機行為，從長遠看有利于海南樓市的平穩發展。

　　但更多的開發商不愿意看到“兩個暫停”的政策長期化。“由于海南省稅收主要來自旅游業和房地產，政府也不可能長時間暫停土地出讓和新項目審批。”一位要求匿名的當地開發商說，3月底、4月初，“兩個暫停”有可能解禁。

　　“天上人間”3期項目銷售總監楊洪清也表示，“現在我們就是關心這兩個暫停什么時候解禁了。如果這個政策不明朗，我們現在的樓盤就難以做到合理定價。”楊洪清的這種對于未來政策走勢的“看不清”，代表了當前海南開發商的普遍困惑。

　　前述匿名開發商稱，即便“兩個暫停”短期內無法解禁，背負銀行還款壓力的開發商，仍會開盤。他表示，只要官方沒有對此正式表態，他們仍然只能選擇繼續觀望。